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开放封闭小区是一个英明决策
2016年02月23日08:30
作者:杨红旭
文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭
开放式小区，对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说，都是个全新的事物，一下子全都要这么干，理念、技术、观念，哪能一下子全都转变到位？合理的做法应是：先小范围试点，积累经验后慢慢铺开。
开放封闭小区是一个英明决策
假如有一天，小区没了围墙，没了门卫，没了路边车位，没了物业公司，没了业委会，没了会所，没了小花园，没了小滑梯，你会有何感受？
住在里面的人不舒服，住在外面的人很舒服！人与人的感受不同，因为人在这个社会上，总在扮演不同的角色，其中业主和非业主，就是两种角色。
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。
《意见》很长，包括这段规定：我国城市规划追求规模，不能有效节约面积，因此提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。
这个新闻出来之后，立即在全社会炸了锅，新小区不建围墙，老小区将逐步破墙，这将对现有的小区生活，造成巨大的影响。想象一下，十年、二十年之后，小区全都开放的情景，是不是感到有些不可思议？
从昨晚到今天，很多人发表了评论，也有很多文章分析此事，老杨也聊聊自己的看法吧。总体看来：决策英明，方向正确，道路坎坷。新建小区不封闭，稍容易些。但已有住宅小区和单位大院要打开，比较难！
要想走通这条路，必须把下面十只“拦路虎”，一个一个的干掉。
1、法律障碍，如何突破？
中国正在致力成为法制国家。未来新出让的宅地，政府在出让的时候，完全可以设定前置条件，开发建设成为开放式小区，则购房者的权益当中，也就不含相关公共面积了。
但是，已建成的商品住宅小区，属于全体业主的私有财产，包括公摊面积的道路、会所等，受2007年出台的《物权法》保护。没有义务对外开放。而现在要破除这些小区的围墙，那么，应首先谋求，从法律上站得住脚！
2、业主权益，如何补偿？
正如上述，已建成的商品住宅小区，属于业主私有财产。但退一步讲，按法律规定，在特定情况下，政府也有权力干预私有财产，比如为了修地铁，有权拆迁相关房屋。
《物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
这也就意味着：如果政府一口咬定，破除已建小区的围墙，属于“公共利益的需要”，那么也就不算违法行为了。果真这么干，则接着又会产生另外一个问题，物权法还规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。
那么，该如何对业主进行补偿？标准如何设定？众所周知，拆迁私人房屋，补偿标准远高于市场价，所以在中国有类土财主叫“动拆迁户”，还有类潜在的大土财主叫“钉子户”。但是，那是个人为了私人权益拼搏的结果。为了一个小区的集体权益，业主们还会为了更高的拆迁费，而集体拼搏吗？也不好说噢。
3、居民安保问题，如何解决？
安保问题，是业主们最关心的问题。现有小区，有保安，有围墙，而且中高档小区的围墙上面，还设有铁丝网、电网(平时不知是否真有电，呵呵)。自然大大降低了居民被盗的可能性。
以后没了围墙，小偷可能大大的方便了。其实，就中国当前的国情，即便是有围墙、有保安的小区，底层和顶层的居民，也会装防盗网。那些小区档次低或没有保安的小区，则可能从一楼至顶楼，家家都装防盗窗，家家都像鸟笼。
4、停车乱来，如何防范？
当前，我国的汽车数量，呈爆炸式增长。不必看一二线城市，也不必说三四线城市，连县城、镇、乡下，都已经满大街是小车。
那么，怎么停车？其实多数小区，晚上道路上停满了车，仅能容一辆车单行、遇到对面来车，就发愁如何避车！很多大城市的市中心，车子不仅占满小区内部，连小区外面的道路也停满了，北京尤其是如此。
因此，我担心的一点是，一旦小区围墙打开，在市区，尤其是市中心地区，势必造成停车的混乱场景，不分小区，没有保安指挥。算了，想想都头大。
而那些高档小区就更惨了，原本都有地下车库，地面停车较少，而一旦打开围墙，地面道路晚上必定停满车。
5、苦逼的富人，只能移民了吗？
打开小区围墙，最受伤的一群人：富人；次受伤的一群人：中产。而对于中低收入群体，中低档次小区，没有明显负面影响，反而有正面影响。
豪宅小区、高档小区，非常注重小区环境、安全性、私密性。围墙一打开，不就全完蛋了吗？不信，你把大陆最贵的公寓豪宅小区，上海陆家嘴的汤臣一品的围墙打开试试。
当然，纽约也有很多高档公寓，而且近几年一直在建“细高个”的公寓豪宅。但说老实话，更多的纽约富人，不是住在公寓中，而是住在郊区别墅，长岛都听说过吧。
而我国，早在2003年，就出台政策，严禁出让“别墅用地”；2010年又出台政策，严禁出让“容积率低于1的宅地”。好吧，谁能告诉我：以后中国的富人，还能安心、舒心的住在哪里？老杨并非嫌贫爱富，没有富人的国家，是没有前途的，连邓爷爷都说：让一部分先富起来！
6、宅地出让方式，如何调整？
不再建设封闭住宅小区，那么未来的宅地出让，必定会调整方式。比如，土地出让的地块规模，将会大幅的变小，以往几十万平米、上百万平米，甚至上千万平米的大盘，将再也看不到了。
宅地出让的最小单位，将以幢为主，规划红线可能缩减至一幢楼的周边。由此可见，地方政府的土地部门，以后要大量增加人手了。而开发商们，也会相当头痛。尤其是习惯了做大盘的开发商，如碧桂园。当然，还有做高档盘的开发商，如星河湾。还有港商，噢，想起来，李嘉诚早就开始撤退了。
7、房产税立法，可能再添麻烦！
房地产税立法正在推进，当然，由于中央急于去库存，这事得缓一缓了。那么，小区开放与房产税有何关系？关系可大了！
作为城市运转的重要“细胞”，小区是个自治体，为政府解决了很多麻烦。未来将小区开放，则小区自治体的社会管理功能收缩，地方政府必须“补位”，比如治安、保洁等。
小区衰落，社区(街区)崛起。小区靠小区居民的物业费运转，那社区靠什么费运转？发达国家为什么能够形成美好的开放式社区？为什么能够形成合理的贫富分区？
原因有很多，其中之一，与物业税(房产税)有关。也就是高档社区的居民，向政府交纳比较高的物业税，从而使地方政府(基层政府)，有较多的钱，为这个社区提供高水平的学区、安保、保洁等。与之相反，低档社区居民，所缴物业税较少，享受的公共服务也少。
小区消失之后，中国居民的小区物业费少交或不交了，但社区费(物业税、房产税)谁来缴？怎么缴？难道会像当前正在进行房产税试点的上海与重庆：规定所收的房产税用于住房保障？联洋与碧云(上海)的业主们，是不是正浑身冒冷汗呢，呵呵。
8、汽车扰民，怎么办？
小区打开之后，几乎每幢楼，都会邻近至少一条马路，而且小马路数量暴增。但中国的亿万司机们，很多仍未养成遵守交通规则的习惯，或者说社会公德水平有待提高。
比如乱摁喇叭现象，必定会扰民。另外，很多司机开车不规范，不愿让行人先过路口(跟欧美大不相同！)，小区打开之后，居民区中步行、过路口的老人、小孩子的人身安全，不能不让人担心。
9、贫富杂处，如何协调？
记得大概十年前，曾有一阵子社会上热议“该不该贫富分区”。任志强当时提出：“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房”，好像是话题的源头。冯仑表示，曾经有房地产商尝试过富人和穷人“混搭”的模式，“但还没有成功的案例”。
看欧美国家，富人区和穷人区的形成，比如曼哈顿有著名的富人区，也有哈林区那样的穷人区，既是城市发展的历史必然，又是市场化选择的结果。
而当前的中国城市与住区现状，情况比欧美要复杂得多。整片新开发的城区，比如新城新区，或市区某个大板块，容易形成档次相近的很多小区，从而形成一个居民层次接近的大社区。比如上海的古北社区、联洋社区、碧云社区、新江湾城等，都是偏高档的社区。
但在上海主城区以内，还存在着：一边是中低档次的工人新村、老公房小区，另一边却是近几年开发的高档小区(高地价必然导致高档楼盘)，而这些工人新村、老公房小区，暂时不符合旧城改造和拆迁的标准(上海为二级以下旧里)。其他大城市，也多存在这一现象。
那么，如果这些低、中、高档小区杂处、低、中、高收入群体杂处的片区，一旦全都将小区围墙打开，其结果就会形成非常棘手的贫富混居问题，如果政府缺乏有效的管理手段、协调机制，则必然导致这些片区中的高收入群体，慢慢撤离出去，他们更愿意搬至联洋和碧云这种环境统一、居民收入同质的大社区。
10、一刀切合适吗，如何把握推进节奏？
最后一只拦路虎，谈谈新政实施的方式与节奏。政策规定：“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。
显而易见，针对新建小区和已有小区，政策采取和分类指导，区别对待，这是合理的。但对于新建小区，“原则上不再建设封闭住宅小区”，则有些一刀切的味道。也即对于全国各地小区，以后只要是新建的，没有特殊原因，都得建成开放小区。
老杨觉得，开放式小区，对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说，都是个全新的事物，一下子全都要这么干，理念、技术、观念，哪能一下子全都转变到位？这难度，也未免太大了吧。合理的做法应是：先小范围试点，积累经验后慢慢铺开。
对于已建成的小区和大院，逐步打开，就相对前者合理一些。但也要分类指导、先后有别。老杨建议：破墙理应“先公”“后私”。机关、事业等公共单位大院，要率先破墙，等积累一定经验之后，再进行居民小区(涉及民众私有财产)的试点，慢慢展开。
最后，重申一下老杨观点，总体看来：决策英明，方向正确，道路坎坷。上述十只拦路虎，必须一个一个的干掉，如果没有武二郎的能耐，这个决策的英明程度，就得大打折扣，难以走到道路的成功终点！
万事开头难，国内已有开发商和政府在尝试吃螃蟹了。比如北京沿海赛洛城小区(见下图)，再如上海万科在上海浦东的万科翡翠公园。去年9月成都提出“大成都建小街区”的概念。今年1月，四川省提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
写到最后，老杨想起一件小事。当老杨还是小小杨的时候(小学)，80年代中期，我们村里要“冲路”，也就是村长想多捞些政绩，在全县(也可能是全乡，记不清了)率先改革：把原生态的村庄中占位混乱的房子，按正南正北几条街、正东正西几条街，进行道路规划和宅基地，凡是围墙、院子或房屋阻挡了规划路的，全都要拆掉。
挡着路的人家，当然不乐意被拆迁了，那时好像也没什么拆迁费。很不幸，我家院子也是拆迁对象。至今还记得，有一天，一群肌肉发达的拆迁队(本村伙同外村的一帮地皮赖蛋)终于来到我们家，在墙外抡起家伙扒墙，我大哥和老爹怒火冲天的阻挡，卵用无。
最后一段墙被拆了，临墙的几株好看的月季和结果总是很少的萄葡架，完蛋了。后来，被截断后的门楼，当然也没用了，我们自己拆了。再后来，记不清了，几年后又换了新宅基地，建了新房。
童年，好长一段时间，曾为这事很生气。但事后很多年，我们村一直是县里的文明村，房屋布局整齐，道路直且宽，确实造福了村民。
新事物的出现和发展，总是建立在摧残旧事物的基础之上。很多时候，时间会改变人们的观念。
但愿，此次国家推广街区制，能以尽量小的社会代价，换来尽量大的民众福祉。20-30年后，再来看效果吧。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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发表于 2016-2-23 12:18:43
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