经济适用房和商品房有何区别？

小徐614

经济适用房是商品房的一种，购买后同样具有占有、使用、处分、一定的收益权。

　　但在土地供应、政策优惠、收益调节等方面与商品房有所不同。

　　一、什么是经济适用房？

　　经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房困难，在土地供应、税费等方面给予适当优惠，在销售环节上政府限定价格的一种社会保障性的商品住房。具有经济性与适用性双重特点。经济性是指住宅价格相对普通商品房而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及建筑标准上强调住房的实用功能，而不是降低建筑标准。

　　二、经济适用房与商品房的相同点

　　１．二者都是由开发公司开发建设的，都是用于出售。经济适用房与安居工程有本质区别。安居工程是由政府安居中心或房改办操作执行，是一种非市场模式。２．二者都属于商品房，都有一定利润。经济适用住房是商品房的一种形式，只不过是微利的商品房。在建设部、国家计委、国土资源部颁发的《关于大力发展经济适用住房的若干意见》中明确规定，经济适用住房价格中只能包括３％以下的利润。

　　３．国家对于二者的工程质量、环境质量、功能质量、服务质量都不会低于普通商品住宅。要求完全一致，政府在经济适用住房建设过程中起组织参与作用。

　　三、经济适用房与商品房的不同点

　　１．土地供应方式不同

　　商品房按现行法律规定要实行土地出让，交纳土地出让金。经济适用住房不交土地出让金，土地使用权国家划拨。

　　２．两种建设方式的优惠不同

　　商品房是一种市场化的运作方式，而经济适用房土地使用权是通过划拨方式取得的，国家在其开发过程中减免了若干税费，所以同地段经济适用房与商品房差异要在５００—８００元平方米之间。

　　３．经济适用房与商品房的价格确定方式不同

　　经济适用房是由政府确定指导价，７项成本加３％的利润率就是经济适用房的价格。商品房价格由市场调节，政府不加干预。

　　４．设计不同

　　因为具有经济性与适用性的要求，所以经济适用房的面积要适中，能保证功能齐全即可。而商品房的面积却无明确要求。

　　５．设备标准要求不同

　　出于市场竞争的需要，许多商品房都在采用进口设备设施；而经济适用房则要选用价格适中，质量较好的材料，不能追求高档。

　　６．操作方式不同

　　经济适用房政府参与较多，政府划拨土地后，确定容积率、配套等基本指标后，实行招标。而商品房政府基本不予干预，由市场调节。

　　７．销售对象不同

　　商品房是市场化的，任何人都可能购买；经济适用房明确售给中低收入家庭。经济适用房原则上只允许一个家庭购买一套。

　　８．两种住房享有权力不同

　　商品房具有占有、使用、收益、处分等四种完全的所有权权力形式，随时可出售、出租、继承、赠送，交一定税费即可；经济适用房只有占有、使用、处分三权，而收益权受一定限制。出售时要补交上土地出让金。按北京市新近颁布的房改政策规定，收取标定地价的１０％，但现在北京尚无标定地价，所以按销售额的３％收取。

　　在土地收益上，４０００元平方米以下的，收益全部归己；４０００—５０００元平方米的，８０％归个人，２０％归国家或产权单位；５０００元平方米以上的５５分成。税收上，也给予一定优惠，契税减半，一年以上，营业税免收。

　　９．物业管理方式收费标准也要有所区别。商品房政府核定成本构成，由市场进行调节；而经济适用房政府严格规定，国家要求５角平方米以下。

　　四、购买经济适用住房需要注意哪些问题

　　１．房子不要追求大，而要实现功能完善；过大除房价款高外，物业管理费也相应要高；

　　２．购买经济适用房的购房人多是首次购房，一定要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型；

　　３．签好合同，按新《合同法》规定，实行约定优定原则，所以合同中的条款必须签订全面，不得偏信广告宣传，广告宣传只有告知功能，在法律上没有效力；

　　４．了解物业管理基本内容并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定。

　　５．购房时向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。