上海网友8800美元当美国“地主”

刘恒宝

2011年7月14日
        昨日下午，“1元起竞拍美国土地”的网络竞得人终于诞生。上海叶姓购房者以8800美元的“白菜价”赢得了市价50000美元的美国佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内一块1000平方米的地块。折合成人民币计算，该地块的楼板价仅为57.2元/平方米。
　　
　　搜房网举办的该活动有438人参与实际竞拍，343人报名团购，面对中国买家对美国土地的热衷，佛州USofa公司同意再向中国市场提供100块面积约1000平方米的别墅地块进行19988美元价格团购活动。
　　
　　活动的火热却仍掩盖风险的存在。业内人士昨日坦言，由于近期投资渠道收紧，海外房地产投资出现热潮，但如果对相关法律等不熟悉的话，后续问题风险太大。
　　
　　【幸运竞拍】
　　
　　8800美元拍得美国1000平方米土地
　　
　　与搜房网此前举办的历次“网拍购房”规则类似，在此次美国土地竞拍中，主办方给竞拍者预设了1000元的保证金和叫价上限，还有一家来自北京的国际拍卖行负责服务支持。
　　
　　这次用来拍卖的土地都有当地政府签署和颁发的文件，保证具有合法性，且一旦拍下，买家就持有对这块土地的永久持有权。每年只需交付一定金额的地税（土地价格的1%）就能永久的持有土地所有权。
　　
　　7月5日举行了首次竞拍，整个竞拍过程不过55秒。在下午4时起拍后的55秒内，网友即飙价至封顶8800美元，根据活动竞拍规则，该地块为1美元起拍，限价封顶。若竞拍结束时，有2人以上出价达到最高限价，则通过随机摇号的方式决定赢得最后的竞拍成功者。最终拍卖活动结束后共有65人进入随机摇号流程。
　　
　　昨日下午2点，通过摇号，上海网友叶女士成为了中国网上竞拍美土地第一人，8800美元竞得了美国1000平方米土地的永久持有权。折合成人民币计算，该地块的楼板价仅为57.2元/平方米。在接受采访时，叶女士似乎被这个幸福消息给冲击到了。在电话里面连说“太幸运了”。她坦言，她只觉得竞拍是新鲜事物，想尝试一下。
　　
　　对于如何使用这块土地，“地主”叶女士还没有考虑好。“我还没有去过美国，有可能的话，准备去看看。购买土地应该是投资，但也有可能自己住。”叶女士笑着说。她透露，在搜房网通知她摇号成功后，就有人表示愿意加价5000美元，但她拒绝了。“还是先和家人商量一下再说。毕竟在众多人中能够拿到这块土地，说明有缘啊。”
　　
　　主办方介绍，叶女士竞拍到的地块位于佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内，编号为UNIT36lot8，面积为1000平方米，市场价为5万美元，且土地都已接通水电，道路也已铺平。根据佛罗里达州的法律，竞拍得到的土地既可以自行建房，也可以“囤地”。
　　
　　出于对中国买家合法权利的保护，此次成功竞拍者的购地款将全部汇到美国律师的第三方托管账户，待买家取得地契等相关法律文件后，土地开发商才能从律师的托管账户拿到土地拍卖款。与此同时，美国有明确抑制炒卖房产地皮的相关法律，每个州县彼此略有不同，但总体上3年内土地都无法转让。
　　
　　【分析原因】
　　
　　国内投资渠道收紧，海外房地产投资热
　　
　　美国土地竞拍为何如此火热呢？业内人士表示，海外市场房地产业连年来的不景气，加上国内限购等楼市调控，不少国人将投资目光转向海外。网络竞拍海外土地的新兴方式，无疑是国人投资海外房地产市场的衍生物。
　　
　　“花几万元就能做‘洋地主’，太划算了。”参与网拍的一名网友表示，8800美元折合成人民币约57000元，在上海某些高端楼盘可能连1平方米都买不到，现在却可能买到1000平方米的土地，算下来单价不到60元/平方米，而且有永久居住权。
　　
　　活动主办方、搜房国际董事总经理庄诺介绍：“有60%的竞买人表示转入团购报名。”
　　
　　对于这次活动引起的热潮，在庄诺看来，再自然不过了，金融危机以来，美国佛州的土地价格已经拦腰一斩，现在网上团购价，才19988美元，这个价格在上海估计都买不到房子，却能够在美国买下1000平方米的土地。而目前，格林布尔别墅区内已经售出84%的土地，建有400多栋别墅。这些上拍卖的土地都已接通城市用电和水，道路已经铺平。“便宜是一方面，另一方面就是目前的投资渠道不多，使得很多人热衷海外房地产投资。”庄诺说道。
　　
　　来自全美不动产协会（NAR）的数据也印证了庄诺的观点。数据显示，美国5月成屋销售较上月下降3.8%，年率为481万户，触及去年11月以来的最低水平。与此同时，美国楼市的海外军团声势渐壮。NAR数据显示，2010年全美住宅市场总销售额为9070亿美元。其中，国外投资者购买总额约占4.45%（410亿美元），亚洲投资者人数约占国外投资者总人数的8%。2008年和2010年来自中国内地和香港的买家约占国外买家总数的8%，而在2007年和2009年此数字仅接近5%。另据高力国际日前披露，今年上半年中国客户通过该行完成的海外住宅项目投资总额达到1.3亿元，逼近2010年全年成交额。
　　
　　业内人士指出，美国土地与中国土地的最大不同在于中国的土地只有使用权，而美国土地是属于私有财产，包括地上和地下的资源都属于拥有者，并且可以自由买卖。近年来中国人的海外置业人群在扩大，之前大都集中在留学移民，现在纯投资行为开始出现，这部分投资者更理性，也更关心升值潜力与交易安全。
　　
　　此外，业内人士认为，国外宽松的购房政策也是吸引国内投资客“出海”的主要原因之一。
　　
　　“很多参加竞拍或是团购的人这两年由于找不到资金出路，纷纷加入‘豆你玩’，‘蒜你狠’还有‘姜死你’的投资领域，但是毕竟不是自己熟悉的领域。有一个竞买者还和我抱怨自己投资过棉花，但是最终是白棉花变成了黑棉花，投资失败。”庄诺如是说。
　　
　　庄诺介绍，现在推出了19988美元的团购美国土地的活动，很多人士前来咨询。有一个台州的客户甚至表示要20块地，“由于原本只协商推出20块地进行团购，但因为团购人数涨到了300多人，最终主办方和美国方面商议，增加了100块地，都是1000平方米左右。”庄诺说道。
　　
　　针对这些土地如何建房的问题,庄诺表示，建房层高一般不能超过2层半，同时只要向美国房屋部门进行登记，再征得左邻右舍的同意就可以了。如果不建房，也可以囤地，只需每年交纳一定地税。
　　
　　【专家提醒】
　　
　　做了“洋地主”并非一帆风顺
　　
　　虽然价格便宜，同时还有一个“洋地主”的美丽光环，但是想做一个“洋地主”并非是一帆风顺。
　　
　　叶女士如果要获得这块土地，除了8800美元的土地款，还需支付律师费、产权调查费等，总额为4878美元。这还仅仅是第一笔费用，如果一直不使用的话，还需要支付最少3年的地税（土地价格的1%）。
　　
　　如果叶女士想建房的话，置业费也是一笔不可忽视的支出。置业费用包括建房时候的各种费用，比如验房费、律师费，建好房之后每年还要缴纳房地产税。如果要进行房屋托管，还必须每年给托管公司6%的房价再加上每个月100多美元的托管费或者给经纪人至少一个月的租金等等。
　　
　　“如果不懂美国法律，只能聘请专业机构的人员完成，人工费用也不少。”一名法律界人士说。
　　
　　盈科（上海）律师事务所房地产开发部主任宋安成律师就表示，美国的房地产市场比国内要成熟许多，相对政策也比较健全完整，作为一个要投资境外房产的人，必须优先了解境外土地或房产交易的法律法规，特别针对网上购房购地这种“连面都没见过”的房屋土地，盲目跟风买进很容易吃亏。
　　
　　与此同时，美国虽然是永久产权，房屋和土地可以传承，但土地税和遗产税的税率却很高，如果国内有投资客是为了传给子孙，要考虑高额的遗产税问题。
　　
　　除此以外，在美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大，海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加，并且不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构。