华人投资美国房地产是福是患？准备不足或添烦恼

陈浩海

2011年06月25日
       据美国《侨报》报道，税种繁多、税率颇高的美国，向来不是投资者的“天堂”，尤其是对那些中小投资者。近年，美国房地产市场的持续走低，以中国人为主的国外买家，逐渐成为市场的新亮点。不过，对于那些准备在美投资房地产的中国人来说，如果不做好调研和准备工作，或许这笔投资不仅不会带来效益，反而会增添无尽的烦恼。

　　6月15日，一场针对中国地产买家和经纪公司的投资研讨会在贝尔维尤召开，目的就是让房地产从业人员和国外购房者了解美国的法律、税收制度、保险制度和贷款等要素，让购房成为合法和增值的投资行为，而不是徒有其名的“资产累赘”。

　　房地产税务专家玛丽·维加尔(Mary Vigal)女士认为，现在有必要在中国社区普及房产投资的法律知识，尤其是针对那些“非美国居民”的国外买家。她举例指出，许多中国人到美国购房，因并不在美国居住，便将房屋出租来获取投资收益。但根据美国税法，对于“外国人”房东的租金收入，需要缴纳30%的租金收入税，而且要自觉仔细地向税务局申报。有一部分“外国房东”由于不了解相关规定，或许还不知道自己已经成为“违法者”。

　　也有的中国投资者将房产做为资产留给自己的子女，若将来子女赴美读书或生活，则可以拥有一定的生活基础。但是，美国联邦法律对“非美国居民外国人”的房地产遗产税高得惊人，任何超过6万美元的资产要被课以35%至45%的税收；再加上地产税和各种管理支出，将来留给子女的也许不是“遗产”，而是“遗患”。

　　针对上述问题，玛丽·维加尔也指出，如果寻找法律和税务专家了解相关规定，按照合法的程序和手段进行投资，一些繁重的课税是可以避免和减免的(Deductible)，这也就是为什么国外买家需要专业购房咨询服务的原因之一。她还强调，“美国公民”、“美国居民”、“绿卡持有者”、“非美国居民外国人”在法律角度是需要严格区分的概念，很多从中国来的购房者，大多属于“非美国居民外国人”，购买房产时要尤为注意，不能盲目投资，更不能违法逃税，因小失大触犯法律。

　　温潜女士在西雅图地区经营房屋贷款和经纪业务多年，服务的主体是当地华裔民众，以及越来越多的中国买家。她说：“目前有意向来美投资的中国人很多，但他们大多不清楚美国的法律和购房程序，对‘产权保险’这样的服务就更不清楚。做为服务华裔的房产经纪，应该有责任保护好中国买家的利益。”

　　温潜还指出，虽然美国法律严格，但只要通过专业化的服务，购房还是一项比较好的投资。目前美国房价处于低谷，许多银行(例如Wells Fargo)更提出一系列的优惠。此外，通过合法的资产转移和税务减免技巧，一些房产课税是可以避免的。

　　对于部分中国买家，要放弃那种“有钱就是老大”和“万事不求人”的思想，毕竟美国房产市场相对成熟，只有聪明仔细的投资者才能笑到最后。(王晓达)