中国热钱席卷全球楼市 伦敦悉尼温哥华全秒杀

陈浩海

　2011年06月20日 00:17 来源：《新世纪》
     中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例已达到29%，越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”

　　□ 财新《新世纪》见习记者 朱以师 记者 孙慧霞 特派华盛顿记者 章涛 | 文

　　中国购买力正在席卷海外房地产市场。

　　5月底，在超过400人的排队抢购下，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森(Bill Morrison)对当地媒体透露，在项目进行到一半时才想到向中国人营销，但“需求简直疯狂”。在最终成交名单中，中国买主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市(Richmond)中心的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘，但是从当周周三开始，就有80多位购房者冒雨排队。最终，周六一天卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

　　类似场景与案例，近来屡见于加拿大各大媒体报道。中国人正将之前在国内买房、“炒房”形成的激进风格，带到海外，搅起一波波房市热潮。

　　诸多数据及分析显示，目前中国购买力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价，英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地，亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”，纷纷赶赴中国进行专场推介，或亮相大陆的各种房展会。

　　中国人海外“淘房”的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据财新《新世纪》从多家国际房地产代理行采访了解，虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕阶层由此加紧了对海外房地产的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。

　　去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。由此，全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上，在那些于国外排队买房的中国人中，有很多人对当地情况并不了解，还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利，如此投资隐含的风险问题不言而喻。

　　中国买家四处出击

　　6月14日，一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行。两个位于温哥华市中心的豪宅项目将于近期在中国北京、上海、南京等地公开销售。组织者高力国际加拿大西区住宅部高级副总裁斯考特·布朗(Scott Brown)对此行的销售前景颇为乐观，他对财新《新世纪》记者说：“来自中国大陆的购买力越来越被重视，中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”

　　据高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场调研报告》显示，在大温哥华地区，2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺，共成交2527套，同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。上述报告称，中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至2011年第一季度，已经达到29%。此外，加拿大房地产协会今年5月的报告也显示，温哥华4月的房价同比又上涨了10%，主要原因是豪宅价格的上升。

　　也许这些数字还略显保守。在兰克数据公司(Landcor Data Corporation)的2011年第一季度报告中，该公司一名来自中国大陆的房地产分析师发现，2010年加拿大列治文市和温哥华西区高档住宅的买主中，至少有74%的购房者来自于中国大陆。兰克数据公司拥有英属哥伦比亚省最权威的房地产统计。

　　2006年移民加拿大的张军对此颇有同感。张军历经了温哥华楼市在金融危机期间的短暂低迷、反弹和最近一年多的火热。他对财新《新世纪》记者称，“越来越多的国内朋友向我咨询在加拿大买房的流程、法规和税收政策。现在温哥华有一套房子出来，看房的十个人当中有九个是中国人，但是房价这两年已经被炒得很高了。”

　　除了加拿大，中国买家也逐渐成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地房地产市场的投资主力。美国全国房地产经纪人协会5月发布的一份报告显示，在截至2011年3月的12个月内，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中，来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%，跃居第二位，仅次于加拿大。

　　美国加州洛杉矶的房地产经纪人陈萍向财新《新世纪》记者证实，2010年以后来自中国大陆的买房人开始增多，不仅投资住房，还买地、投资宾馆或一些大的项目。

　　据英国莱坊房地产经纪公司一项最新调查显示，中国买家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳利沃夫金融区新建住房的购买者中，目前有三分之一来自中国大陆和香港。此外，第一太平戴维斯的最新数据也印证，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测，2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的买家将来自中国大陆。

　　在新加坡，中国大陆的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚，上升为新加坡私宅第一外籍买家。因房价上涨过快，新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了类似的“限贷”新政，对“收入来源非香港”的外地借贷者，要求比本地人多付一成首付。

　　从去年下半年至今，国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。“最近一年来，有大量的中国投资者向我们询问，在英国、新加坡、澳大利亚等地有没有物业投资的机会。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧预计，未来投资海外房地产市场，将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控层出不穷的背景下，中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

　　何衍钧还告诉财新《新世纪》记者，现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人，用以接待中国客户。一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生，最近纷纷开始转行做房产经纪人。

　　调控下的投资挤出

　　据高力国际透露，2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业，其中中国买家约占5%。而在过去的六个月，这一比例已激增至10%。

　　过去六个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理柳维纶向财新《新世纪》记者透露，从成交案例来看，长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外，北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等地也出现了非常明显的增幅。

　　高力国际华北区董事总经理高晓辉对财新《新世纪》记者分析称，海外置业人群大体分为三类：一是留学，一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买房，有的甚至还购买大面积房产，将部分用于出租实现“以房养学”；二是移民，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加，在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆；三是纯粹的物业投资者，相对于国内的限购、限贷等政策，海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低，逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东向财新《新世纪》记者指出，今年以来，纯投资的案例数量不断攀升，已占到海外置业总数的近三分之一。

　　一位不愿具名的外资代理行人士告诉财新《新世纪》记者，在投资客中，有相当数量的国内房地产业内人士，他们本来与代理行有合作伙伴关系，由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗，他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

　　一位东北的私营企业主也表示，国内现在一二线城市的租售比过高，在政策打压下升值空间非常有限，未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手，转向海外购置一些房产，“比如伦敦或悉尼，无论是出租回报还是升值空间，都比国内更加开阔。”

　　在何衍钧看来，通过买房进行境内、境外资产的“换筹”，不仅是应对通胀的好途径，还能使个人资产结构更加稳健。

　　加拿大房产经纪人康姆·古德(Cam Good)为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目，在香港和北京分别开了办公室。他认为，中国人在加拿大买房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

　　此外，人民币在汇率市场上的优势，也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%，不仅购买力提升，同时海外贷款的还款压力也持续降低。

　　有英国媒体抱怨，英镑大幅贬值和低利率，使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说，由于英镑疲软，伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。莱坊公司的数据显示，中国人在伦敦购入的房产价格大多在40万英镑(约为400万元)到100万英镑(约为1000万元)之间。

　　在外汇管制的现阶段，资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据，来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均对财新《新世纪》记者表示，实际规模肯定远远大于这一数字。

　　在现有政策下，每人每年仅有5万美元(约33万元)的换汇限额。巨额的买房资金，如何进入海外市场？

　　高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称，一般情况下，能够在海外买房的客户，都会有在海外的公司或账户，或者有家庭成员移民海外或留学，能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户，也可以通过亲朋好友的帮助，用不同的身份证向海外账户汇款，但这种情况相对少见。

　　“在海外买房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比较低。”邹世宏称，一般情况下，外汇管制不会成为海外置业的障碍。

　　前不久，上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。据媒体报道，上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资，主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此，邹世宏表示，个人境外房地产投资的放开，将有助于缓解国内楼市调控的压力。

　　中国式“炒房”

　　与中国资金一道进入海外房地产市场的，还有中国式的“炒房”思维。

　　斯考特·布朗告诉财新《新世纪》记者，温哥华和多伦多的房价现在已处于高点，租金回报率已经低至2%左右。

　　以高力国际近期将在北京推介的豪宅项目Jameson House为例，526平方英尺的单间公寓售价约为88.8万加币(约586万元)，其预计租金为每月每平方英尺2.5-2.85加币(约16.50元-18.81元)，据此计算，其租金回报率约为2%。如果再考虑到物业费、贷款利息、物业税等成本，投资回报已微乎其微。

　　即便如此，中国人仍然热衷于买房。“中国人对物业升值的期望，远远超过对租金收益的预期。”张军告诉财新《新世纪》记者。

　　在温哥华，即使是非居民外国人，也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币(333万元)的房屋为例，签署合同时仅需支付10%，即5万加币(33.3万元)，3个月之后再支付5万加币，余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款，交房时购房人只需补足剩余的10万加币(66万元)即可。并且，加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右。与国内相比，加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都要小很多。

　　张军告诉记者，由于贷款利息低，很多在加拿大买房的中国人都会利用银行贷款，贷款比例多在50%左右。“一些中国移民家庭有很强的炒房意识，有了一套想买两套，有了两套想买三套。”张军说，这些行为已经引起了本地居民的抱怨。有当地人称，房价上涨“都是中国人惹的祸”。

　　房价上涨，一方面意味着当地人换更大房屋时需要支付更多的成本；另一方面，由于价格上涨，每年需要缴纳的物业税也相应增加。在加拿大，每年4月都要对物业进行报税，政府会对每一栋物业给出评估价格，物业持有人需按照一定的税率纳税。在温哥华，物业税税率为0.41%。

　　温哥华房价的快速上涨，使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资，以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把温哥华房地产市场说成“泡沫”，但是他认为那是一个“高风险区域”。

　　不过，“炒”加拿大的房，还须算清各类税负的成本。在买房时，买房人要支付12%的统一销售税物业转让税(20万加币以上1%，超过20万部分交2%)。这两项税，如果房屋属于自用，则必须要支付；如果房屋用于出租等商业性用途，则可以获得最高26250加币的退税。相应的，用于出租等商业性用途的房屋，其租金收益需要缴纳净收益25%的税款。

　　“总价大概是50万加币的房屋，如用于经营性用途，就可以获得全额退税。”高力国际的邹世宏表示，不过一些自住但又非常住的外国人，可以通过假期出租等方式实现避税。

　　同样，通过出售物业获得投资收益，如果是当地纳税居民且属于自住房，增值部分并不需要纳税；如果是非居民外国人，卖房时须缴纳一定的保证金给税务当局，房屋售出后，增值部分的税务结清之后，再退还保证金。盈利部分，参照所得税率征税，一般为净收益的25%。

　　因此，高力国际北亚区董事总经理柳维纶建议，尽管加拿大一些城市的房价在上涨，但也很难通过炒卖方式来获得很高投资收益，通过持有出租的方式获得稳定收益仍为上策。他的同事高晓辉也认为，去海外置业投资，应尽量少地从“中国式炒房”的思路出发去考虑“抄底”，因为海外市场依然存在风险，投资者在决策前需谨慎考虑自身的风险承受程度。她建议大陆投资者关注一些有大量移民或留学生的国家，并且当地经济受次贷危机的影响有限，或者已处于危机后的上升经济周期，如加拿大、英国和澳大利亚等。

　　据高力国际提供的数据，2010年，伦敦和悉尼的租金回报率都达到了6%。除去英国3%-3.8%的贷款利率，如果再考虑到一定的杠杆比例，在伦敦进行物业投资的资金回报率仍为可观。更为重要的是，英国对国际买家不增收资本利得税。