各国“房事”调查 日本像相亲德国只租不买

南瓜小弟

2010年07月03日

　　在和中国同为亚洲国家的日本，有一幢自己的房子同样是大多数人的“毕生追求”。然而，日本租房的人还是多于买房的人，其主要原因却不是大多数人所认为的高房价。

　　一位日本朋友告诉记者，人们并非不想买房，在日本一旦买了房，就拥有永久的居住权和土地使用权。以东京为例，市中心一套60平方米左右的房子售价大概在1500万日元，月租金大概为10万日元左右，租售比在1∶150左右。从这方面看，买房比租房合算，不仅投资潜力大，每月房贷还款也与同类型房子的租金差不多。

　　但是日本人买房子还是很慎重的，通常是货比三家，有人甚至看房子看了好几年还无法定下来。这是因为日本人一般一辈子就买一处房子，一旦买下房子后又发现自己不满意之处，就像走进婚姻一样，后悔也来不及了。此外，买房子就算从银行贷款，自己也要交几百万日元的首付和手续费，这对工作数年的年轻人来说还是难以承受的。日本年轻人就算买房也不会伸手向父母要钱，这首先是一种习惯，同时还因为接受父母的资金要交“赠与税”，还不如自力更生。

　　同其他发达国家一样，日本的租房市场很健全。首先是网点多，几乎在每个车站旁都有房地产中介公司，有的车站周围甚至有十多家。此外，日本的租房服务十分正规。房地产中介行业的从业者必须获得不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，有严格的考核制度。而租房者必须有保证人，要填经济收入方面等资料，以防租房者交不出房租。房地产中介公司和房东若遇上租房者不交房租而逃走的，就会去找保证人。

　　日本政府还向民众推出一种无需要中介费和保证人的“公团住宅”，而且房租相对便宜。公团的出租住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者。日本政府以此让中低收入者也能“居者有其屋”。

　　六成德国家庭一辈子租房

　　大部分人不是买不起，而是认为租房更方便

　　安雅是汉堡一家杂志社的编辑，她与男朋友戈奥格住在阿通纳区的一个公寓里。这里交通方便，生活设施齐全。公寓使用面积为110平方米，月租金为1200欧元。每平方米月租金大约为10.9欧元。而这一地区公寓的每平方米售价在3050欧元左右。这样算来，汉堡这一地区的租售比大约为1∶280。德国的租房和售房市场一直稳定，经济危机都对它们没有造成很大影响，合理的租售比功不可没。

　　在衡量租房、买房哪个更划算时，国际上有一个通用的专业名词：“房产租售比”。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上一般认为，一个区域房产运行状况良好的租售比应该在1∶300至1∶200之间。也就是说，如果把房子拿去出租，至多300个月，也就是25年内就能收回购房款。如果租售比低于1∶300，那么房产投资价值很小，泡沫已经显现；如果高于 1∶200，则表明房产投资还有潜力。

　　德国人自有住房率大约为42%，低于欧盟整体水平60%。在英国、西班牙和意大利，自有住房比率高达 80%。事实上，在德国买房子其实并不贵。根据德国土地建设银行的一项调查，一个德国平均收入水平的家庭如果要购买住房，每个月供房子只需要花掉其收入的 1/5。汉堡属于德国房地产市场比较活跃、房价比较高的联邦州，平均房价为每平方米2243欧元，低于汉堡一对年轻夫妇的月净收入3100欧元。既然买房对一般的德国家庭来说并不是很大负担，那为什么德国人还是不愿意买房呢？拥有健全的租房市场和较高的租房居住条件是德国人可以放心一辈子租房住的主要原因。

　　欧洲国家很长一段时间内对房屋租金有严格限制，像奥地利和西班牙的房租一直到上世纪80年代实际上都是冻结着的。长期这样造成房主不愿出租房子，也不再维护房屋，对房地产市场的投资减少，也阻碍了租房市场的发展。而上世纪50年代起，德国的租房市场比其他西欧国家更早地实现了自由化，使得租房者的居住条件不断提高，而且对租房者权利的保护也不断得到完善。

　　记者在德国采访时发现，从居住条件上讲，德国社会是很公平的。大多数房子在硬件条件上没有很大差异。出租房屋，无论是带家具的房屋还是空房，其建筑和装修质量都非常高，即使是老房子也维护得像新房一样。一个家庭在郊区租一个带花园的小别墅也能承担得起。

　　另一方面，德国法律对租房者权益的保护非常完善。根据德国的法律，如果租房者没钱支付房租，房主不能将其赶出去，而需要上法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，而这一过程既费时又费钱。以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在，这一义务也已经取消，可自愿对房屋进行维护。此外，政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

　　近几年，在世界上其他地区房价飞涨的同时，即使是在德国经济较快增长的地区，房价每年的增长也不会超过2%-3%。而买完房子后的10年内再出售的话，如果将所有附加费用都计算在内，估计不能赚回成本，而且还要损失10%-11%的价值。通过在短期内倒卖房产赚钱在德国是根本不可能的事情。在德国的农村地区，房价还一直是下降的。专家估计，10-15年后德国的自有住房率才能达到60%-70%。

　　加拿大养房成本高

　　加拿大地广人稀，自有住房率一直稳定在70%左右，但选择租房的人越来越多。这一方面因为现代人消费习惯在改变，愿意将更多的钱用于自由消费；另一方面，加拿大买房麻烦太多。

　　加拿大自2001年以来房价飙升，许多大城市每年平均升幅在20%以上，而同期租房价格却波动不大。以一栋独门独院400平方米左右的住宅为例，价格大概在40万加元左右，而月租金在1800—2000加元，租售比在1∶200左右。公寓情况也与此类似。表面看起来，买房和租房差不多。但实际操作起来，租房的便利优势非常明显。

　　记者的一个朋友几年前买了一套公寓，买的时候还因为价格合适而欣喜不已。但是最近女主人要生孩子了，却被邻居一致要求搬家。原来，这座公寓楼按照规定是18+，就是说只有18岁以上的人才能在此居住。夫妇俩懊恼不已，被迫在价格谷底时出手，另寻住处。

　　而购买别墅同样麻烦不少。购房人除了每月要缴纳数额不菲的管理费、房产税、房屋保险、垃圾回收费外，房屋的维修更是一笔“巨额支出”。记者曾经因为水管漏水找工人来修，不到一个小时就花了近300加元。如果是租房，一切的室内室外维修和维护都是房东承担，租房者却享受着同样的生活质量。此外，加拿大赋税很高，遗产税税率在有些省份高达45%，且继承者必须足额先行支付，然后才能继承遗产。因此许多加拿大人在退休后并不将房屋留给子女继承，而是卖掉房子，将房款用于租住老年人公寓。

　　另外，加拿大各地政府也对租房者有许多保障措施。加拿大大多数城市对出租房屋有严格限制。温哥华今年初通过一条新法规，规定房主有权将自己的车库出租给房客作为住房，前提是必须改建并增加单独的厨卫等设施，具备完善水、电、暖气供应，还必须有独立出入的门户。为满足这些要求，许多房主不得不花很多钱特意改建自己的房屋，以满足出租的“门槛”。

　　近两成法国人住廉租房

　　法国国家住房改善署2006年曾做过一次法国人住房满意度调查，结果98%的人表示满意，不满意的只有2%。而同期统计数据显示，法国人买房住的占59%，租房住的35%，剩下的6%是住免费房的特殊人群。显然，法国人普遍对住房状况满意，租的房、买的房，似乎都没什么关系。

　　在法国，“低收入者租房，高收入者买房”，已经成为约定俗成的惯例。自1956年前法国住房部长皮埃尔库兰特建立“低租金住房制度 ”(HLM)以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。按照HLM制度规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约 460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。申请HLM的标准主要是收入，法国政府每年都会公布申请HLM的收入标准，然后根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策，这使得低收入家庭入住廉租房的租金，仅有商业租房租金的1/3左右，最低仅约1/6。

　　而不符合上述标准的中高收入者，租房就很不划算。法国商业出租需要向市政委员会缴纳高额税赋，同时承担相应管理责任，因此房屋业主普遍不愿出租，即使愿意，价格也提得很高，这使得商业租房租金涨幅远高于房价涨幅。据法国国家住房改善署统计，1998-2006 年，法国房价上升115%，而同期法国商业租房租金上升了136%。

　　中国人买房不看租售比

　　中国房地产市场坚挺的程度超出了大多数人的预期。两年来，国外媒体和分析人士不断高喊“中国房地产泡沫即将破灭”，然而在短暂回调后，房价掉转向上的势头更加迅猛，“泡沫破灭”的前景依然遥不可及。有专家认为，中国房市已难以用国际惯例来解释。

　　现在中国租售比如何呢？以北京为例，根据中大恒基市场部公布的数据，今年上半年北京二手房平均租售比突破了1∶400，达到了1∶402。以北京CBD区域一套总价值为150万的一居室为例，目前的租金为3900元，算下来租售比为1∶385，越过了 1∶300的国际警戒线。部分区域一套150万元的商品房，月租金仅3000元，租售比达1∶500。在上海，8月二手房成交均价在每平方米1.27万元，而平均租金只有每平方米每月53元，租售比1∶340。而在中国一些二三线城市，平均房价也达到了4000元的水平，但是一套100平方米的三居室租金每月仅500元，租售比竟然只有1∶800。

　　尽管租售比出现如此大的背离，购房人仍然乐此不疲地进场。专家告诉记者，除了中国人的传统观念所制造的刚性需求外，越来越多的人追求的已不是租金收益，而是作为抵御通胀、短线获利的手段。“中国和其他国家不一样。”业内人士表示，中国人买房子很多并不是持有获取租金收益，而是预期房价上涨再转手获利；而在北京、上海等大城市，吸纳了周边乃至全国的人来买房，房价上涨预期尤其强烈。一项对多家中介机构的调查显示，租售比这一国际通行的数据，在中国很少被购房人参考。

　　除了那些“更愿买房”的因素外，中国人还有很多“不愿租房”的理由。每年“315”权益日，相关部门公布的损害消费者权益案例中，有相当大的比重集中在房屋租赁市场。打开搜索网页，“房屋租赁陷阱”的相关条目多达20多万条。黑中介、假房东、二房东重重设卡，霸王条款、无理涨价、房租欺诈、不退还押金，圈套五花八门，租房者的权益经常得不到保障。在这种情况下，更多人宁愿买房而不愿租房。