中国楼市重蹈日本覆辙? 不太可能

maria0203

2010年03月29日

　近日,一份“中国房地产崩盘时间表”在网上疯传。该帖将中国2005年—2008年楼市走势与日本1985年—1991年的走势相比较,得出多个极为相似的时间节点,并预言2011年中国房地产也将像日本一样崩盘。不过多位专家表示,虽然中国楼市目前泡沫加大,人民币升值压力也不小,但中国国情和政策与日本不同,加上目前中央和地方政府均已表态要平抑房价,政府对楼市的调控能力比较强,因此,楼市明年“崩盘”基本不可能。

　　过程似乎惊人相似

　　上世纪90年代初,经历了30年的经济飞涨后,日本楼市、股市相继崩盘,开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现,大约经历了几个重要节点:1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。

　　而中国楼市2005年—2008年所经历的情况,似乎与日本惊人的相似。在“中国房地产崩盘时间表”的帖子中可以看到,从2005年人民币开始升值,2006年同样大量资金进入房地产市场；2007年房价飙升；2008年房价下降、地王频出……因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

　　网帖很快在网上风传,网友积极转贴并搜寻可比较的相关证据,“崩盘时间表”的相关网页链接很快就达13.4万多个,而网友跟帖回复热情颇高累积数以万计。一位网友留言道,不管2011年中国楼市是否真的会崩盘,该帖所受热捧说明了高房价导致的不满很大。尽管楼市崩溃对中国来说会是一场巨大的灾难,但很多人对楼市崩盘仍抱着幸灾乐祸的心态。

　　风险值得警惕

　　对于该帖的“预言”究竟是否可信,广州社科院研究员彭澎表示,中国一直强调要防止重蹈日本的覆辙,两个国家的楼市确实也有很多相似。但一直以来,中国都更侧重警惕货币升值的压力,但楼市的风险似乎并没有引起足够的重视。“如果放任人民币的升值,又不加以控制楼市泡沫的产生,房价继续按照2009年的涨幅,那楼市崩盘的危险确实很大,值得我们警惕。”

　　近日世界银行公布对中国的季度报告也显示,虽然世界银行把对中国2010年经济增长的预测由9%调高到9.5%,但也警告说,尽管中国政府减少了刺激经济措施,企业和个人消费增长仍然非常强劲,中国政府需要防止通货膨胀,并努力缓解房地产市场泡沫的危险。

　　此外还有业内人士指出,中国经济过于依赖外贸,低消费率、高储蓄率的消费习惯,以及目前人民币面临的升值压力等等,都与上世纪泡沫破裂前的日本有着某种可以对比的类似之处。

　　这几年不会崩盘

　　不过在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来,当前高房价症结在于难以抑制的投机性需求。中国大量二三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭遇“崩盘”的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂,后果将会比日本更严重”。

　　彭澎则详细分析了中国与日本之间在国情和政策上的不同,以此证明虽然时间表有些类似,但并不一定意味着中国楼市会像日本一样“崩盘”。

　　彭澎称,首先,中国的人口红利短时间内还不会消失,而这是日本楼市泡沫化过程中不曾有的现实,学者普遍认为还有15-20年的人口红利期,这对中国楼市形成了支撑；其次,中国大规模的城市化进程使得未来将有数亿农民转化为城镇居民,这一过程还会带来大量的住房需求；再次,当年日本被迫大幅升值,从而使得日本楼市泡沫化加剧,而目前从中央的态度来看,中国不会轻易受美国胁迫大幅升值,人民币升值的过程应该是循序渐进的；最后,从去年底以来,从中央到地方政府都频频表态要平抑房价,并且出台了一系列果断有效的措施,因此有理由相信中国能够成功控制住房价。

　　总得来说,从近期中央到地方政府的楼市调控政策来看,从增加供应、规范土地市场；到收紧二套房贷,到近期要求78家央企推出房地产市场；再到加大保障性住房力度,并要求各地在公布保障性住房供地计划前暂停出让住宅用地。显示出在前期一系列调控效果初显的情况下,中央调控楼市、平抑房价的脚步并未停滞,决心很大。

　　调控可有效防止泡沫

　　对于如何更好地调控楼市以防止泡沫的继续产生,不少专家对此前全国“两会”中关于“二次房改”的提案比较认同。采访中,多位专家均提到,我国有必要建立新的住房制度,房地产市场只能是该制度下的一部分。政府应该为买不起房的人提供充足的保障性住房,以实现住有所居。在此前提下,对商品房可以采取适当宽松的措施,老百姓对于楼市的不满也会减弱,楼市泡沫将极大地收缩。

　　彭澎还提到,让农民的宅基地流转起来,这不仅可以解放农民,促进城镇化,也可以给开发商造成压力,这是必要时可以祭出的一个楼市调控的重要办法。

　　此外,有业内人士表示,目前中央抑制投资和投机的购房行为的思路是正确的,但力度还可以更大一点,应该加大二套房以上持有者的税负,这是短期内就能够做到的。

　　■相关报道

　　银监会确认停止对78家央企地产贷款授信

　　中国银监会近日证实,对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目,不受理授信申请,已授信的要保全,并要停止对其新增授信。

　　银监会有关负责人指出,对于监测到的贷款违规流入股市、房市问题要坚决查处,不留隐患。

　　据了解,为配合国务院整顿房地产市场秩序,查处房地产企业违规行为,银监会要求商业银行,经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业,要将其列入警示名单,不得对其发放新增贷款,已有贷款要切实采取保全措施。

　　此外,对上述房地产开发企业用所持有土地作为贷款抵押品的,各银行应认真查处可能存在的重复抵押问题,并对抵押率进行扣减。