日房产泡沫深陷低谷 中国须防范风险

陈亮911

　　上世纪80年代后期曾经盛极一时的日本房地产中介商门前，最近20多年来是门可罗雀的萧条景象

　　一湾海水隔着中国和日本，也隔出了“冰火两重天”的房地产行情。在中国，尽管政府出台多项举措平抑房价，但“地王”却频频蹦出；而在日本，官方最新的数据显示，地价全面下挫，首都东京成了“受灾”最严重的地区。日本商业地价“跌幅榜”前10位的排行中，9处位于东京繁华商业区，跌幅大多超过了20%。

　　日元升值助推房产泡沫

　　99.6%，这是日本2.7万个调查点中地价下降的调查点所占的比例。这也意味着，在日本，几乎没有哪一块地的价格是不降的。而在一水相隔的中国，或许可以这么说，几乎没有一处地价是不涨的。

　　对于绝大多数日本中老年人来说，中国房地产市场的火热并不让他们感到陌生。日本房地产市场也曾有过辉煌，而现在，那些辉煌已成为不少人不愿触碰的记忆。20年前泡沫的破灭让日本房地产市场陷入长久的低迷，迄今未能恢复元气。

　　战后的日本用东亚模式创造了经济奇迹，工业化的发展一并快速推动着日本城市化的进程，日本房地产业也借势而上。从上世纪50年代初开始的头30年，日本房地产业在曲曲折折中总体向上，没有什么大风大浪。

　　上世纪80年代开始，日本为了转变以出口导向为主的经济增长方式，开始采取宽松的金融政策来刺激国内消费，拉动内需的增长，而房地产业就成为了货币投向的一个主要产业。从1986年起，日本进入了房地产业的鼎盛时期。

　　着名的“广场协议”对于这次鼎盛时期的到来起到了推波助澜的作用。这个由美、英、法、德(前西德)和日本签署的协议，要求以联合干预的方式促成日元对美元升值，力求借此扭转美日之间巨额贸易逆差。协议一经签署，日本股市平均股价在4年中上涨了2倍，而房地产业的增值速度更是连年暴涨。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到了全美国地价总额的4倍。在最高峰时期，有房地产专业机构测算的结果显示，仅仅日本东京圈内的地价总额已经相当于全美国地价的总额。

　　一夜之间富翁变负翁

　　那些靠炒房而收获暴利的日本人当时怎么也不会想到，他们玩的是一次超级刺激的过山车游戏。市场的大繁荣之下膨胀着一个看上去美丽夺目的巨大泡沫，而当泡沫破灭的时候，一起破灭的不仅是追求财富的梦想，往往还搭进去曾经辛苦积攒的家业，并且从此债务缠身。

　　泡沫破灭的速度之快远远胜于其膨胀的速度，甚至是一夜之间，有人就由富翁变成了负翁。1990年的第一天，日本股价开始了收不住的狂跌，从天堂向地狱飞速滑落。而就在几天前，还有不少日本股民在4万日元的最高股价时憧憬着来年股价冲上5万的幸福时刻。

　　股市暴跌，收获暴利的国际资本开始大肆撤离，房地产业从辉煌迅速走向全面崩溃的边缘。房价和地价一泻千里，相关产业的企业纷纷倒闭，银行坏账高达6000亿美元。股市和房市的双重打击让日本就此开始了历史上最为漫长的经济衰退时期，房地产业这次泡沫的破灭更被人称为“二战后日本的又一次战败”。

　　上个世纪90年代于日本而言无疑是糟糕的10年，也是时运不济的10年。原本日本经济有望于90年代中期有一次喘息之机，不想，亚洲金融风暴于1997年呼啸而来，让日本经济不仅元气难复，而且雪上加霜。与此相对应的是，日本房地产业再也没能从低迷中脱身而出。

　　房市回暖无明确时间表

　　有人说，上世纪90年代对日本而言是“衰退的10年”，而本世纪的头一个10年则是“退休的10年”。这话用来形容日本的房地产业也一点都不为过，甚至于房地产业的情况比这还要糟糕。

　　日本国土交通省最近公布的“公示地价”显示，日本全国约2.7万调查地点中，99.6%的地价出现了下跌，只有7处调查点地价微升，是1970年开始调查以来地价上升地点最少的一次。

　　东京是地价降幅最大的“重灾区”，降幅列前十名的地块中，位于东京的地块多达9处，而且降幅普遍超过20%，最高降幅达26.9%。与此形成鲜明反差的是，在全国7处价格上涨的调查点，5处位于爱知县名古屋市，涨价是受益于即将通地铁的“利好”消息，但即便如此，最大涨幅也只有2.9%。

　　对于日本地价继续大跌的原因，有日本媒体指出，经济形势恶化，持续通货紧缩，投机资金流出，都造成地价长期陷入低谷。而日本地产业界也普遍认为，尽管本月份日本政府的月度经济报告显示，日本经济出现复苏迹象，但不动产市场回暖迹象并不明显，地价的触底反弹也并不可期。至于日本房地产业何时走上稳步回升的道路，目前还没有人能给出一个清晰的时间表。

　　新闻短评：不要轻易欠债

　　正如日本房地产回暖尚没有一个明确的时间表，中国的地价和房价的涨势何时能得到有效的控制也没有一个明确的说法。

　　总有人在说，中国房地产业是否会走日本的老路。从中日两国实际情况的巨大差异看，目前这种可能性不大。但有这种担心总是有道理的，中国有句老话：防患于未然。

　　中国的人多地少是不争的事实，从市场供需关系的角度上讲，地价目前确实没有降的道理。尽管有人说日本的人口密度一点不比中国小，但人口密度和对房子的刚性需求完全不是一回事。其一，日本战后的发展过程中，各地的发展呈现整体平衡的态势，各地地价和房价之间没有太大的悬殊；其二，中国现在的城市化率还不到50%，城市化还有着巨大的发展空间，而这首先需要给大量新增的城市居民提供住房；其三，中国很多大城市的房子满足的不仅是人们居住的刚性需求，还承载着诸如优势教育资源、更好社保福利等附加值；其四，中国人的传统观念中，拥有房产的渴求比有房可住的渴求要强烈得多，而日本此方面的观念要薄弱得多。

　　当然，差异性并不意味着中国的房地产市场没有风险。曾有倾家荡产的日本房地产炒家感叹：“投机越是疯狂，受到的惩罚也越是加倍”。中国现在也有不少经济学家常常提醒：是泡沫总会破灭的。

　　其实，还是中国的俗话说得好：欠的债总是要还的。因此，别轻易欠债，即便欠也不能欠太多不明不白的债。一旦还不起，欠债不还肯定没有好果子吃。