内地“鬼城”魅影：地方政府“圈地运动”下的蛋

陈浩海

2013-02-25 13:00:00 来源: 中国经营报
     编者按/随着权力和资本交替上阵，鄂尔多斯的空城计一夜之间，如同一场传染病，在全国各地蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，《中国经营报》记者调查又发现江苏常州、河南鹤壁和湖北十堰，也开始出现鬼城的魅影。从南到北，从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。值得警惕的是这些鬼城背后又隐藏着房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。

　　调查一

　　地产供大于求，工业重市地产先行

　　沦为“鬼城”第二常州产业转型错投房地产

　　上海、南京等外地购房者占据了60%，本地拆迁户和小老板则每户握有好几套房产，而本地低收入者和外来打工者则买不起房。

　　素有吴文化发源地、富庶繁华之美誉的江苏常州，因其新城区楼盘集中，入住率不高，且大量商品房积压，被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。甚至业界做出悲观预期，认为常州楼市库存量如此之大，空置率如此之高，未来难有大发展。

　　“鬼城”之说是否言过其实?传统工业强市常州缘何吹起了地产泡沫?春节刚过，《中国经营报》记者深入常州调查发现，在常州无论是商业地产还是住宅项目都面临供大于求的状况，常州的地产泡沫已是不争的事实。

　　对于“鬼城”之说，记者多次试图联系常州官方，但其却三缄其口，不给予回应。

　　谁在制造泡沫?

　　白天鲜见人、晚上少亮灯的常州市武进区武宜路两侧岿然耸立的高大楼盘，是多家媒体将常州称为“鬼城”的直接证据。

　　武进于1995年撤县建市，2002年撤市设区，是常州市近年来重点打造的“南部新城”。贯穿南北的武宜路就位于武进区。武宜路北连常州旧城中心的兰陵北路，向南则延伸至武进新城区，堪称常州新楼盘荟萃之地。在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米，其中不乏超级楼盘，如星河国际建筑面积达到180万平方米，大部分楼盘正处于销售期。

　　“武进区的一些楼盘夜晚亮灯率确实不太高，一到晚上，这些大楼都是漆黑一片。”常州一位载着记者在武进城区转悠的出租车司机李飞(化名)说，李飞的话得到了多个当地居民的认同。

　　记者近日实地走访常州市武进区的多个新盘后发现，确有不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况。

　　“一些刚交付的楼盘，入住率肯定不会太高，有些人买了房但一时没钱装修也会延缓入住时间，”李飞告诉记者，“武进工业发达，小老板很多，大多会先给子女买上几套房先放着。此外，拆迁户手里普遍都握有好几套房，再加上炒房的和没卖出去的，种种原因造成了当下的状况。”

　　记者实地调查了解到，常州的房价与周边其他城市相比，并不算高，其房价大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心区域的房价在每平方米1万元左右。

　　正是这相对不太高的房价，吸引了大量周边城市，尤其是上海、南京等地的购房者。在某售楼部记者看到，很多来看房的车子都是挂着上海、南京的牌子。一位来自上海不愿透露姓名的购房者告诉记者，之所以到这边来买房，是因为上海的房价太高，而随着高铁的开通，到常州也比较方便。

　　常州本地一家房地产网站统计数据显示，在2012年常州楼市成交量中，外地人购房者占据了60%左右。

　　“不过，在武进更多的人是来自于其他地方在这儿打工的年轻人，他们确实有刚性需求，但是以他们的薪水，想在这里买上一套房子几乎没有可能。”李飞告诉记者。

　　数据显示，2011年常州全市登记暂住人口133.1万，其中武进区占比超过50%，达到近70万人。而2011年武进区常住人口为160万，暂住人口占到常住人口的近一半，这些暂住人口暂住地点主要为出租房屋、单位内部和工地现场，根本不可能在当地买房子。

　　由于当地低收入者和外来打工人员无钱买房，而大量房子都让外地人买走却很少在当地居住，本地房产所有者则又大多拥有多套住房，让武进区的很多楼盘显得空荡荡，实际上这几年常州房价也在这些外地人购房的助推下，上涨迅速。

　　个人住房拥有率严重饱和

　　需求有限，供应过量，导致常州市的住宅房产存量大量过剩。

　　据常州市房地产信息中心统计，截至2012年底，常州市商品房的存量约为1360万平方米，去化周期约20个月。同策咨询提供的数据则显示，同期常州商品住宅的存量约为679万平方米，去化周期约14个月，整体去化压力较高。

　　2010年8月末，国家统计局常州调查队曾对常州市市区52个社区的2167户居民家庭，进行住户基本情况抽样调查显示，常州市城市居民自有房拥有率达96.1%，拥有两套及两套以上住房的居民家庭达25.4%。抽样调查还显示，常州市市区居民户均住房建筑面积达99.3平方米，人均住房建筑面积为34.7平方米。若从刚需角度来看，常州市房地产在2010年8月份就已经趋于饱和。

　　2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口)总量达468.68万人，而2010年常州全市常住人口为459.20万人，2012年人口比2010年增加了9万人。而2011年常州市区住宅新增供应量568.17万平方米;2012年常州市区住宅预计新增供应量538万平方米，即便新增的9万人都成为常州的刚需市场，两年新增的一千多万平方米的住宅供应量，还是显得过于庞大。

　　住宅地产还不是最严重的，商业地产的泡沫才让人感觉到危机四伏。

　　“如果真要说危机，我认为商业地产的泡沫才是常州楼市真正面临的问题。”一位常州本地开发商告诉记者，住宅销售的压力其实不算太大，但商业物业已明显供过于求，现在大商场普遍生意不好，在建的城市综合体还有十几个。

　　据当地中介机构统计，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。

　　大量的商业地产竞争，导致大商场里的商户经营惨淡。“现在常州的大商场生意都挺一般的，如果是散售的就更不用说了，基本上是一塌糊涂，”吾悦广场里一位商户告诉记者，“仅武进商圈现在就有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等，将来万达还要进来，竞争将更加激烈。”

　　记者实地走访了武进区的多个城市综合体项目后也发现，不少商场的打折幅度已经低至3~4折，即使在周末，人流量还是不多。