投资黄金或可移民美国 资产放海外还能得绿卡

刘恒宝

2011-08-13 10:03:55 来源: 第一财经日报
  　“如果有几十万现金，赶快去海外抢购奢侈品；几百万的话，澳大利亚、新西兰、加拿大和美国的房产可以拿下；如果是几千万，收购海外企业股权；如果几十亿甚至上百亿，海外森林、矿产和土地等资源也要抢购。”国内一位知名经济学

　　者曾对投资者作出这样的建议。

　　事实上，中国人早已开始了海外投资的步伐。从奢侈品消费、买房买地到投资移民……世界各地都有着中国人的足迹。这种迅猛的海外投资势头与高端人群的增长密不可分。

　　据罗兰贝格咨询统计，2008年中国1000万资产以上的客户数量达到25万，到2010年这一数字迅速增长到38万，年均增速超过24%，可投资资产总额也迅速增加。

　　奢侈品消费：海外是国内4倍

　　《世界奢侈品协会2011官方报告蓝皮书》最新调查显示：中国已经成为全球第二大奢侈品消费国；2010年亚洲人在欧洲市场购买奢侈品消费累计达690亿美元，中国人近500亿美元，是国内市场的4倍之多。

　　“海外的要便宜很多”，“与国外比，国内价格简直是抢钱”，每个从海外血拼归来的人都会如此感叹。商务部的一项调查显示，手表、箱包、服装、酒、电子等五类产品的20种品牌高档消费品，内地市场比香港要高45%左右，比美国高51%，比法国高72%。

　　对于中国人来说，奢侈品已经不单单是新贵阶层的特权了，越来越多的年轻人把拥有一件奢侈品当成了刚性需求，连海外的“穷”留学生都成为了血拼主力。

　　“欧洲是奢侈品的天堂，尤其在法国，相比国内税后的天价奢侈品，有的甚至存在近一倍的差价。”一位在法国留学的中国学生小A告诉记者，很多海外留学生受不住诱惑，大肆购买奢侈品牌的鞋子、包包以及化妆品。

　　海外投资：移民、购房、买地

　　根据招商银行与贝恩今年4月联合发布的《2011中国私人财富报告》，中国累计投资移民美国的人数近5年复合增长率达73%。

　　报告还指出，中国高净值人群境外资产占财富比例正在攀升，从2009年的16%上升至2010年的19%，由此对境外投资需求激增。

　　今年年初，温州市获批试点个人境外直接投资，此前传言上海也将开放个人境外直接投资。

　　《温州市个人境外直接投资试点方案》规定，个人投资者境外直接投资年度总额不超过2亿美元，单次不超过等值300万美元，可以新设、并购、参股企业，但仍严禁涉足股市和房地产。

　　虽然目前政策无法允许个人直接投资股市和房地产，但这两方面的投资仍是个人境外投资的热点。

　　2007年首批5只QDII基金出海之后，目前QDII基金已扩容至44只，投资市场从最初的亚太市场，已拓展至美国、澳大利亚、德国、法国、瑞典、西班牙等30多个国家和地区，投资标的从股票、债券到黄金、石油等大宗商品无所不有。二季度末，QDII资产总规模为749.3772亿元。

　　另外，与中国目前节节攀升的房价正好相反，海外一些国家的房价则伴随着经济危机出现“跳水式”的骤降。据媒体报道，2010年美国底特律一座民宅的挂牌价竟然标为10美元，低得可怜。在巴西，每平方米购地成本仅30元。正是这些廉价的土地引来了中国人的海外买地潮。

　　“中国的发展阶段和当年的日本非常相似。”搜房国际总经理庄诺在接受第一财经日报《财商》采访时表示，日本通过最初的代加工出口，积累不少外汇，等到日元升值、日本房地产出现泡沫之后，许多工厂搬移海外，普通居民则出国旅游消费、买地和买房。

　　“从2010年国家对房产市场进行宏观调控开始，限贷、限价、限购政策一波接一波，国内投资者开始越来越多地关注海外置业。”戴德梁行海外物业部经理张永恒对记者表示，国内投资者把目标主要集中在伦敦、温哥华、纽约、新加坡等。

　　以英国伦敦为例，大多数住宅类型的房产都有接近甚至超过6%的租金回报率，且拥有永久产权，加之英镑贬值、2012年伦敦奥运等的刺激，当地房产投资市场显现出巨大优势。

　　事实上，近几年各种海外购房团层出不穷，外资五大行都相继成立了海外物业部，专门为海外开发商在国内推广和销售当地住宅项目。

　　张永恒介绍道，中高收入者、退休人群、国内一线城市房屋业主和企业家等，都表现出对海外房地产投资的兴趣。

　　最近，国内投资者更是摇身一变，当起了美国的“地主”。搜房网最近举行的“2万美元不到就可买到美国佛罗里达州李县格林布尔一块面积1000平方米的土地”团购活动吸引了近500人抢购。

　　“目前还有200多人在排队等着。”庄诺透露，美国土地团购活动还会继续进行下去。

　　防范风险

　　当然，海外购置房产、地产等投资也并非“稳赚不赔”，也存在一定风险。

　　“最大的风险是汇率变化，海外购房受汇率的影响很大。”张永恒表示，另一个风险在于当地房地产市场的现状和前景的不确定性。

　　在海外购房，涉及的是两个国家的货币投资，因此一定要及时关注房屋所在国的汇率变化，以免因为房产贷款周期长致使还贷金额增加而给自己带来巨大的损失。

　　上海市德尚律师事务所主任王凡表示，国内投资者通常都不熟悉当地法律法规，需要警惕两个问题：第一是税费问题，海外相对低房价的背后是名目繁多的税收和杂费，除了交易环节的税费外，之后可能还要面对不同种类的税收，如房产税等等；其次是必须弄清楚房屋、土地产权是否完整、是否有抵押等。

　　“建议投资者聘请当地的律师进行咨询之后再做决定。” 王凡表示。

　　张永恒也指出，海外置业是一种分散风险的投资选择。从它与国内房产的一些投资优势来比，有其自身的价值所在。但个人投资者应就个人情况，具体分析，理性对待。
投资移民：资产放海外，还能得绿卡

　　美国投资移民的项目包括为美国创造10个劳动力就业岗位、黄金、不动产等

　　刘田 陈炜昕

　　继托福热、雅思热和国际技术认证热之后，投资移民成为新的获取绿卡的方式。把资产放在海外投资的同时，还可以获得绿卡，这种一举两得的方式受到了中国新富阶层的欢迎。

　　来自各国移民局的数据显示，中国通过投资移民海外的人数在逐年增加，去年获得加、美、澳三国移民签证的人数就超过6000人。美国公民及移民服务局数据显示，2010财年，来自中国的投资移民申请占移民局全年发放EB-5（针对海外投资移民所设立的移民签证类别）签证总数的41%。

　　目前，美国、加拿大、澳大利亚、新加坡是中国新富的移民首选。其中，尤以美国最为受欢迎。那么，投资移民美国真的有那么好吗？究竟是什么在吸引大家呢？

　　手续便捷、门槛低

　　“我选择美国做投资移民是因为看中它的便利。”民营企业家陈先生告诉第一财经日报《财商》记者。

　　根据美国移民局投资移民中EB-5的规定，申请者年龄不限，申请书只需要提供拥有50万美元的证明便有资格申请移民。

　　相对于其他移民国家如澳大利亚、加拿大而言，美国对申请者的进入门槛设置较低、更为简单。

　　美国移民局对资金的来源要求较为宽松，这50万美元的资金来源基本不限，经营、房产、继承、赠与、股票债券、彩票等所得均可。

　　“这对我很有利，我每年公司的财务报表就能说明一切了。” 陈先生说，这也是EB-5在众多美国移民种类中最受美国政府和申请者欢迎和认可的类别之一。

　　不仅如此，美国投资类的移民在操办手续上也很是快捷。从申请到移民局认可办理全程一般只需要10~12个月。这与其他的热门移民国家相比，也占据了一定的优势。

　　“我最受不了繁琐冗长的那些手续了，不停地填表，一会儿要这个资料一会儿又要补那个材料，接下来又是永无止境的等消息。我老了，时间都给等掉了！”郑先生向记者抱怨。

　　郑先生去年退休，准备退休后去国外安享晚年。他在比较了好多国家之后，义无反顾地选择了美国。

　　“最好的还有美国不用坐‘移民监’（不能长期离开要移民的国家）。”郑先生告诉记者，加拿大移民就规定在申请到绿卡后，需要在当地待满2年，才可获得永久居住资格，但美国就没有这种规定。

　　相较于郑先生，还在工作担任工程师的张先生却和郑先生有着不同的思量。“我考虑的问题很多，选择美国做投资移民是综合因素，女儿是一大因素。”张先生的女儿还有一年初中就毕业，张先生想让女儿去美国接受教育。

　　“我认可美国的教育，读完高中直接在那里考大学。女儿还未成年，我移民了，太太也能一起过去陪她。”张先生告诉记者他对女儿的长期规划。美国移民局EB-5有规定：如果申请者有配偶和未满21岁的子女，移民申请可共同办理。

　　“美国的学校选择余地大，好多好学校都在那里，什么专业都有出色的院校。”张先生补充道。据《泰晤士报》统计，历年来世界大学排名前十位中就有6所美国大学。

　　张先生还告诉记者，美国的教育费用不便宜，毕竟拿到公立学校的奖学金很难，而一旦选择了私立学校费用便是不菲。但是如果拿了绿卡，美国的学校收取的费用就相当低了。“我就当省了学费，划算的。”张先生一脸得意地笑眯眯。

　　拿了绿卡能享受和当地居民同等福利待遇是多数人会为之心动的主要原因之一。

　　投资黄金也可移民？

　　除了这些，很多人更关心的是所谓投资移民，到底投资了些什么呢？“基本上，美国的投资移民投资的就是项目，而这个项目必须为美国提就业机会。”楼先生向记者解释。

　　楼先生从事移民咨询顾问10多年，美国投资移民他很是熟悉。美国移民局对投资移民出台了相关条例：申请者投资在美国的项目必须能够为美国创造10个劳动力就业岗位。

　　楼先生肯定了这一点，“这是必要条件，而符合这一要求的移民投资项目种类很多。可以根据申请者情况和需要进行选择，这两年比较热火的是对黄金项目的投资。”

　　俞先生就是投资黄金项目的申请者之一，他从事多年房产生意，是一位成功的房地产开发商，他就选择了在爱达荷州的金矿项目。他向记者介绍，只要投资50万美元，5年后便可返还500盎司黄金。

　　“也就是说我买的黄金每盎司仅1000美元。你看看现在，黄金已经涨到一盎司1600美元以上了。你算算我赚了多少。我是个商人，这500盎司的黄金挖掘不但帮助了美国提升了就业机会，我的利润也翻了倍。”俞先生对自己的投资充满着信心。

　　事实上，对于看好黄金走势的人而言，这一项目的确是性价比很高的投资项目。但是有的人不免担心，在这5年中万一黄金价格下跌怎么办。

　　楼先生则表示，按照该项目的规定，五年后如果500盎司黄金升值超过50万美元，则返还给投资者500盎司黄金。反之，如果500盎司黄金价格下跌低于50万美元，则返还50万美元。“也就是说五年后，无论黄金价格涨跌，投资者都能确保稳赚升值。”

　　当然也有很多申请者投资了其他的项目。“像投资不动产建造的人，也不在少数。”楼先生告诉记者，美国各个城市都有房屋建造项目，很多还都是与政府合作的。

　　例如有威斯康星州大学宿舍的建造，学校承诺每年支付1%的利息。还有就是与集团公司合作的，在休斯敦的会展中心附近建造22.5亿美元的酒店项目，由休斯敦前市长做顾问。或者是些私营企业开发的项目，比如说在北加州投资建立的小葡萄酒厂。每个项目投资性质、回报率皆不同，最终还是要看申请者的具体需求而定。

　　注意风险防范

　　由于美国投资移民所投资的项目的类型、性质不同，投资的回报率都存在着一定的风险。许多项目都无法担保确切的投资利润。

　　美国移民条例明确规定，所谓投资移民就是带风险的投资，如果“投资”之后得到绿卡还有一定收回投资的保障，那就不是投资移民，而是花钱买绿卡了。因而对移民投资申请者而言，在投资之前对项目做好相应的充分了解和分析是必不可少的。

　　另外，外汇风险也是可变因素。从长期来看，外汇市场波动起伏较大。美元对人民币仍有贬值的空间。对于投资移民来说，5年后的货币汇率仍然难以预期。随着人民币升值可能性的不断增大，现在投资的50万美元5年后可能会缩水，因而影响投资回报率，使其有所下降。

　　对移民投资申请者而言，在投资项目之前，无论是宏观、微观经济还是市场前景等，做好相应的充分了解和分析是必不可少的。
海外投资中国式跨越：从房主到“地主”

　　中国人受传统农耕文化影响很深，对土地和房子有浓厚的情结

　　刘田 高文婧

　　曾有人开玩笑说道，如果南极的土地可以出售，那么中国人一定会是最积极的买家。

　　“中国人受传统农耕文化影响很深，对土地和房子有浓厚的情结。”搜房国际董事总经理庄诺对第一财经日报《财商》表示，很多中国的中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分，现在的中国人可谓胸怀祖国，“房”眼世界。

　　“房”眼世界

　　“以前大家不愿意在海外买房的原因之一是语言的不便，没有海外投资的经验。不过，近来越来越多的人会选择在海外买房子。” 上海奥正投资的总裁Ben经常为海外买房投资的人提供会计、审计等服务。

　　吴女士（化名）是奥正的客户，40多岁的吴女士常年呆在非洲，从事中非贸易生意，她的女儿正在美国念书。今年吴女士在法国地中海沿岸投资了一处房产，总价折合人民币300多万元。

　　“我们最近做了三四桩生意都是投资于地中海一带的房产的，价格都在300万元左右。看好地中海沿岸的房产主要是由于其地理位置的稀缺性，所以看好它的升值潜力。”Ben告诉记者，国外的房产不可能像国内房产一样爆炒，大多数投资者是看中其稳定的升值。“以地中海一带的房产为例，过去10年的复合增长大约为7%。”

　　不过按照当地政府的规定，若是在购买房产后5年内出售需要缴纳30%的所得税，5年之后出售每年的所得税递减。“所以投资者一般都选择较为长期的投资方式。”Ben告诉记者。

　　除了房产本身的升值之外，投资者还有一部分收入是租金收入。“拿吴女士这处房产为例，扣除吴女士每年的房屋修理费用、所得税、贷款利息等等每年的租金收入大概为房价的2%~5%。”

　　“很多在地中海沿岸购买房屋的投资者都是华人。因为此前中国籍人士在法国银行贷款有一定困难，但是现在已经可以顺利贷款了。一般欧美国际投资者购买房屋最高可以100%贷款，中国籍投资者最高可贷款70%。”Ben告诉记者。

　　对于吴女士而言，除了投资回报之外，她更看重的是地中海沿岸的旅游资源。吴女士和租客签订了协议，每年吴女士可以有1个星期的房屋使用权，这时她就可以带着家人来地中海度假了。

　　上海的李律师早在2008年就已经去美国购置房产。“我当时买的房子特别便宜，大概20多万美元。”李律师告诉记者，在金融危机之后很多美国人无法偿还银行贷款，房子便直接扔给银行，银行为了换取现金，将这部分房产低价抛售。

　　“在美国买房相对来说比较简单，因为整个社会体制成熟、法制透明。”李律师在美国当地找了中介、看好房下单、填好资料之后，但最终却未谈妥。“因为等到马上要成交的时候，银行才告诉我房子之前户主欠有一笔物业费，需要我缴纳。”

　　李律师告诉记者，现在美国地产价格非常便宜，几十年难得一遇，他正在计划在美国购置新的房产。

　　持有成本可能较高

　　一位热衷在香港投资房地产的李先生也对记者表示，目前香港房地产比内地更有吸引力。“香港买房很方便，没有限购政策，房贷利率又低，现在是2.5%，内地要7%。香港租金又贵，买房不卖光收租都能赚钱，在上海则是连利息都不够付。”

　　不过，在海外买房，房款仅仅是投资的一部分，还需要缴纳土地税、契税、印花税以及增值税，而房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构，包括律师、房地产经纪、验房师等，这意味着除房价外还有一笔额外费用产生。

　　李先生告诉记者，在香港房屋出租必须按照不同年期缴纳印花税。不超过1年租约需要加纳租金的0.25%印花税，1~3年是0.5%，3年以上是1%。此外，如果房产转让还要缴纳一定比例的转让印花税。

　　而在美国，购房者如果不是美国公民，需要额外缴纳一定的房产税，这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后，业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费，各个州对所征物业税的征税标准和税率各不相同，以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖，以抵欠款。

　　目前一些中介为了方便内地购房者，都提供房产代管服务，包括出租管理、代缴税费等，一般收费为房租的8%至10%左右，可以说在海外可能持有房产成本比较高。

　　去国外当“地主”？

　　海外买房的热潮依然没有减退，最近又兴起了一股新的“买地”浪潮，中国人开始梦想着去海外当“地主”。

　　7月份搜房网举办的“1美元竞拍美国土地”中，上海叶女士以8800美元的“白菜价”赢得了市价50000美元的美国佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内一块1000平方米的地块。折合成人民币计算，该地块仅为57.2元/平方米。

　　“1美元竞拍确实是噱头，主要是为了推广去海外购买土地。”庄诺对记者表示，目前搜房网举行的第一批2万美元团购美国土地的活动已经结束，正在酝酿第二批团购活动，“第二批土地的价格可能稍微贵一点。”

　　“异国投资，买土地比买房子更好。”庄诺还记得2009年曾带领一个“购房团”去美国看房，每个人兴趣都很大，但最终却没有成交量。“主要是在美国房子买卖比较复杂，税费很多，中国人当时也不太了解。”

　　庄诺指出，美国土地缴纳的税费是每年土地评估价的1%；其转让手续费在3%左右，比房子的税费低；买土地更省心，不用打理。“我鼓励大家把土地持有3~5年，这样土地价格翻1~2倍是没有问题的。投资讲究逢低入场，现在正是美国土地价格的底部。”

　　“参与土地团购的人当中有退休职工，还有几个‘80后’、‘90后’一起凑了2万美元买了一块地。”庄诺对记者表示，这些人当中真正买了土地去盖房子的很少，大多数人都是为了投资。

　　“也有部分人一下子买了10块地，可能考虑的是为了投资移民，这种情况稍微少一点。”

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　　赴美购房步骤

　　1.与你的房产经纪人讨论购买要求，须有合法来美签证和中国护照

　　2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明

　　3.申请正式贷款提前批准信（最多40%贷款率）

　　4.选择想要买房的地区、房屋种类

　　5.经纪人介绍看房，选房

　　6.填写买房出价合约书，付定金支票

　　7.定金支票存入第三方公证托管公司（Open Escrow）开始工作

　　8.做房屋检查

　　9.要求维修

　　10.审阅房屋各项结果报告

　　11.审阅并与公证托管书上签章

　　12.审阅前期屋主（产权）报告

　　13.审阅白蚁检查报告

　　14.购买房屋保险

　　15.签署贷款资料

　　16.公证托管结尾步骤（Close Escrow）

　　17.最后交房检查

　　18.银行放款

　　19.资料登记

　　20.交收钥匙

　　21.办理产权

　　（摘自某房产中介手册）