日本房产税征收及减免制度

南瓜小弟

2010年07月16日

日本从１９５０年开始征收房产税，在几十年的实践中不断完善形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

　　不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。其中，不动产取得税属于地方税，在不动产买卖、赠与、交换、改建后，所有者均有义务缴纳该税，土地和住宅的不动产取得税税率为３％，非住宅类建筑取得税税率为４％。根据不动产的具体情况，日本还有相应的不动产取得税减免制度。

　　登记许可税是取得不动产者进行登记时须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为２％，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。

　　印花税是不动产交易签约过程中产生的国税，税额因签约金额而异。如６０００万日元的签约金额需要缴纳的印花税税额为６万日元。

　　继承税和赠与税是不动产接受方缴纳的国税，采用１０％至５０％的六档累进税率制，不足１０００万日元的部分按１０％的税率征税，而超过３亿日元的部分其税率则为５０％。

不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税，日本《地方税法》规定，物业税征收对象涵盖土地、建筑和折旧资产（如机械设备等）三类。在房地产领域，物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前，日本的物业税标准税率为１．４％，都市规划税的税率上限为０．３％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。

　　物业税在日本地方财税收入中所占比重较大。日本物业税税收从１９７９年的２．８万亿日元增至１９９９年的９．１万亿日元，之后一直稳定在每年８．５万亿日元左右。如２００５年和２００６年的物业税税收分别为８．８６万亿日元和８．５７万亿日元，分别占地方政府税收收入的４５．３％和４２．５％。

　　为缓解社会矛盾和体现公平课税原则，日本针对物业税和都市规划税也有相应的减免制度。如根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于３０万日元的土地和估价低于２０万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。正常情况下，在东京市内土地面积为１５０平方米的两层建筑，土地和建筑的物业税合计为６．８万日元。

　　不动产转让所得类课税是不动产转让或出租获益部分的课税，包括所得税和居民税两种。所得税为国税，居民税为地方税。

　　征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为１５％，居民税税率为５％；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为３０％，居民税税率为９％。

同样，日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有１０年以上的住宅在转让时，收益金额在６０００万日元以内的部分，所得税和居民税分别按１０％和４％的税率征收；收益金额超过６０００万日元的部分，所得税和居民税分别按１５％和５％的税率征收。

　　日本在不动产取得、保有和转让各个环节建立的这样一套相对完善的税制，不仅为各级政府提供了税收来源，还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法，也兼顾了社会公平。此外，房产税还发挥着调节房地产市场的功能，如近年来在房地产市场低迷的情况下，日本又推出了不少减税措施，以刺激房地产消费。

　　不过，日本在房产税的设置方面也存在不少缺陷。由于房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际操作起来非常麻烦。此外，随着经济形势的变化经常进行调整，加之不少属于地方税的税种存在地区差异，不仅普通纳税人搞不清楚，就是税收部门的工作人员有时也会弄错。因此，日本各地征税出错事件时有发生，甚至出现纠纷和官司。如何整合税种、简化操作程序将是日本房产税征收方面应该逐步解决的问题。