[转帖] 五大城市房价报告：北京买90平需不吃不喝101年

刘恒宝

2010年03月24日
      核心提示: 近日，记者对广州、北京、上海、杭州、南京这全国五大城市房价走势进行调查。调查发现，在楼市酝酿第二轮调控的形势下，各地在2、3月份的成交都大幅下跌，但房价却还在普遍上涨。 近日，记者对广州、北京、上海、杭州、南京这全国五大城市房价走势进行调查。调查发现，在楼市酝酿第二轮调控的形势下，各地在2、3月份的成交都大幅下跌，但房价却还在普遍上涨，显示出开发商仍仗着手中有钱并且楼市仍处于卖方市场，急着要涨价。五大城市趋势大致相同，验证了“全国楼市一盘棋”的格局。
　　
从去年的价量齐涨，到今年前三月的价涨量跌，下一步会延续“量跌”的态势，还是可能又随着3月楼市回升，重新演变成新一轮的价量齐涨？
　　
调查结果显示，形势可能倾向于向着后面的结果发展。但是，如果第二轮调控风暴来得更猛烈，并且买房人能够继续扛住，让成交量再跌几个月，或许房价能够真的如愿回落。
房价排名第一：北京
　　
典型区域房价：东三环4.5万/平米，西四环3万/平米，北六环都要1.5万/平米。2月份朝阳区商品住宅的成交均价为24701元/平方米，海淀区为22161元/平方米
　　
2009北京城市居民人均可支配收入：26738元
　　
房价收入比：买套90平方米、西四环附近、价格在3万元/平方米的新房，一个北京人不吃不喝要101年。
　　
1-3月走势：2月份总成交量从1月的16726套下跌到了11061套，下跌幅度达到了33.9%，现房签约量降幅也达到32.88%，3月份北京整体开盘的均价为21330元/平方米，涨幅高达13.3%。
　　
商贷政策：首套房首付3-4成，利率8-8.5折。二套房首付4成、利率上浮10%。
　　
公积金政策：个人最高可贷80万元，第二套房首付4成。
　　
点评：北京房价之高，让前往打探的记者都有点咋舌。东三环附近的万科公园五号，400万人民币只能考虑一套一居室的81平方米的公寓；紧靠西四环的新盘四季会，打出了开盘优惠价，每平方米2.9万元的价格吸引了一大批购房者，而据打听，周边的二手房价格早就已经超过3万元了。
　　
“现在，六环以外的合生世界村，在工薪阶层比较热门。”京华时报的房产记者张蓓告诉记者，真正的工薪阶层是买不起五环以内的商品房的。“知道六环是什么概念吗？如果自己没车的话，上班耗在路上的时间就要2个半小时。”
　　
对于大部分的普通北京工薪阶层来说，工资上涨的幅度远远被房价的涨幅抛在了后头。“幸好我是北京人，家里好歹有套房子。”张蓓说，在房价一天高过一天的北京，很多人干脆连买房的梦都没做过一个。
房价排名第二：上海
　　
典型区域房价：上海房价卢湾区第一，全年商品住宅成交均价为61944元/平方米；黄浦区第二，全年商品住宅成交均价为41723元/平方米；静安区第三，全年商品住宅成交均价为38351元/平方米。1万多、2万多/平方米的楼盘，基本上都在离市中心20公里以外的地方。
　　
2009年上海城市居民人均可支配收入：28838元
　　
房价收入比：买套90平米、中等区位、2.5万元/平方米的房子，一个上海人不吃不喝要78年。
　　
其中2009年上海城镇居民人均可支配收入达到28838元
　　
1-3月趋势：今年2月，上海住宅市场冷冷清清，没有新开盘项目，住宅可售量略有下滑。成交更是大幅下降了92.69%，成交套数196套，环比大幅下降92.8%。今年3月以来，成交环比下降50.6%。
　　
商贷政策：首套房首付两至三成，利率目前各家银行不一样，仍然有七折利率。二套房首付四成，利率1.1倍。
　　
公积金政策：个人最高可贷30万，两人最高可贷款60万。
　　
点评：上海的房价高得令人咋舌，处于繁华地段单价10万元一平米的外滩九里、单价14万一平的上海汤臣一品等，完成一次置业，少则花费两三千元，多则上亿元。诚然，也有价位在两万多一平的，但是，位置都很偏远。记者了解到，月收入达到2万元左右的白领，因为背负着房贷，他们生活的幸福感会久缺很多。
房价排名第三：杭州
　　
典型区域房价：2月均价20342元/平方米。余杭区均价10872元/平方米，萧山区均价12343元/平方米。
　　
2009杭州城市居民人均可支配收入：26864元
　　
房价收入比：买套90平方米、全市均价20342元/平方米的房子，一个杭州人不吃不喝要69年。
　　
1-3月走势：2月主城成交均价环比涨25%，成交仅534套，比1月下降了65%，3月份成交量和均价都在回升。
　　
商贷政策：首套房首付3-4成，利率8-8.5折。二套房首付4成、利率上浮10%。
　　
公积金政策：个人最高可贷50万元；夫妻两人最高可贷80万元。
　　
点评：杭州虽是全国二线城市，实际房价却与一线城市有得一拼，整个杭州城难觅万元以下的房子，主城区的房价动辄都要三四万，而从市中心出发，车程在 30分钟以上的板块，例如丁桥、下沙、三墩等，公寓房价最低也要1.3—1.4万元/平方米，就连余杭和萧山这两个一直在杭州人眼里是郊区的板块，也纷纷突破万元大关。对于杭州人的收入来说，大部分人跟不上房价的上涨节奏，普通老百姓买房还是相当吃力。尽管春节期间成交量为零，可是年后首开的金地自在城，一天全部售完，房价依然还在上涨。
房价排名第四：南京
　　
典型区域房价：城中3-3.5万元/平方米；河西1.8-2.5万元/平米；城东(仙林)1-2.3万元/平方米；江宁8500-13000元/平方米；江北6500-10000元/平方米。
　　
2009南京城市居民人均可支配收入：25504元
　　
房价收入比：买套90平米、以中间区域江宁板块3月的平均报价10633元/平方米计算，一个南京人不吃不喝要37.5年。
　　
1-3月走势：成交同比下降45%，而价格除江北之外，七大片区都在上涨，并存在捂盘等涨现象。
　　
商贷政策：首套房首付3成成大趋势，7折优惠利率基本消失，普遍8.5折。二套房首付4成。
　　
公积金政策：2月公积金贷款额度下调为20万元，二套房暂停公积金贷款。
　　
点评：看完了北京、上海、广州、杭州的房价，不禁感叹南京是二线城市的地位，一线城市的房价和买房压力。即便和广州这样的一线城市比，南京的房价也高。记者感触最深的有两点：一，虽然北京、上海房价比南京高，但是城市的购房政策相比南京要好些，比如公积金可贷额度都比南京高很多，即使是房价比南京低的广州，个人公积金贷款额度也有50万。二，南京的地铁等交通利好被提前透支太多，北京、上海、广州等地的地铁已经形成网络，地铁盘遍地开花之后，区域间房价梯度比较合理，既扩大了买房人购房的范围，减轻买房的压力，又促进了城市化进程。
房价排名第五：广州
　　
典型区域房价：2月均价11963元/平米。珠江新城2.5-3.1万/平米，最贵4万多，白云区1.5万/平米，****大石站8000元/平米，亚运村6500-8000元/平米，增城5000元/平米左右。
　　
2009广州城市居民人均可支配收入：27610元
　　
房价收入比：买套90平米、全市均价11963元/平米的房子，一个广州人不吃不喝要39年。
　　
1-3月走势：2月房价环比上涨2%-6%，成交量大跌7成，3月成交有所回升。
　　
商贷政策：首套房首付3成，利率8-8.5折。二套房首付4成、利率1.1倍。
　　
公积金政策：个人最高可贷50万元；两个或两个以上最高额度合计不超过80万元。
　　
点评：不谈数字，从实际层面来看，广州虽是全国一线城市，房价却比南京这个二线城市略低。比如广州8000元/平米及以下的地铁房非常多，而南京真正的地铁盘都已破万，广州还有碧桂园豪园等一批4000-5000元/平米的房子在卖，但南京该价位的房子几乎绝迹。如果说房价有泡沫，广州房价的泡沫一定小于北京、上海、深圳、杭州、南京等城市。从3月份楼盘普遍高开、优惠也很少的情况来看，广州房价还在小幅上涨。