日本宫城县9级强震房屋被毁 日本人是如何买房的？

陈亮911

日本的大地震在给制造业造成沉重打击的同时，与居民息息相关的房地产投资带来的影响更是巨大。据资料推算，此次地震海啸受灾最严重的是宫城县和福岛两县，两地大量的建筑被地震和海啸破坏、摧毁，这为两地乃至整个日本的房地产市场蒙上一层浓厚的阴影。那么历次强震过后，会给当地的房地产投资带来什么质的变化呢？房价会不会因强震而下跌呢？




    纵观美国1994年的洛杉矶的地震、日本1995年初的阪神大地震、中国台湾的“921”大地震以及我国2008年发生的汶川大地震，我们可以得出一个结论，尽管历次震后各国的政府都出台了支持灾后重建的相关的货币政策和财政政策，但由于强震后，对人们心理上的震撼过于强烈，所以这些积极的重建政策不能改变地震对房地产投资行为造成的短期的冲击波。

    强震过后房地产市场必定一片萧条

    日本1995年的阪神大地震造成的经济损失高达1000亿美元，死亡的人数6433人。据日本房屋与城市发展部对当地的房地产投资者进行了详细的研究，震后人们的投资、购房的意愿由震前的的50%迅速下降至14%，降幅高达71%，而对公屋和商品房的租赁需求大幅上扬，其中公屋租赁的需求由震前的46%上升为79%，私人商品房的租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。也就是说强震在短时间内使当地的房地产投资陷入绝境，而当地房产租赁市场的火爆，会推升当地的房租价格。

    不仅如此，高层建筑将面临销售价格的回落（有价无市）、价格体系重建的挑战。阪神地震前投资者倾向购买高层与超高层集合住宅的消费数量，在地震后下降了94%，仅占购房人群的6%比例的购房消费者仍倾向选择高层与超高层的集合住宅，这大大低于地震前的17%的比例。所以可以肯定的是，此次日本的强震与海啸必定会使该国的房地产的市场受到严重的冲击。

    强震会改变人们的居住习惯

    据日本媒体的最新调查，地震前有71%的消费者选择居住或投资人口密度高的中心城区。而地震过后，有89%的受访者更倾向选择城市的近郊，人口密度低的地区生活，主要的原因是因为消费者认为高密度的城市在地震中的安全性太低。

    根据对阪神大地震的研究，震后开发商不仅要面对较长时间的房地产市场萧条的困境，还就要面对高密度和高层的住宅在震后无人购买的难题。地震过后即使是低密度的住宅销售量也出现大幅的骤减，而对于大量投资建造的高密度和高层住宅的开发商来说，因这类房产更是无法出售，现金流出现严重的问题，开发商或苦苦的支撑，或倒闭的也不在少数。

    房产行业在强震过后恢复困难重重

    无论是美国1994年的洛杉矶地震后经济恢复的中性偏紧的货币政策、日本阪神的大地震后的宽松激进货币政策以及中国台湾“921”大地震经济转型偏松的货币政策，都没有对震后的房地产投资市场的恢复产生任何积极的影响。也就是说，政府的灾后重建工作并不能抹去人们对房地产投资的中短期内的恐惧。

    一般而言，在地震过后，如果地震对城市的经济未产生严重的破坏，区域内居民的收入没发生重大变化的，震后的房地产投资市场恢复期要6个月。如果出现现在的9级强震和海啸，那么我估计该国受灾最严重的地区，房地产市场的恢复期至少需要1-2年的时间，而在日本的其他地区，房地产的恢复期可能在6个月左右。总之，地震对该地房地产业的影响，从短、中、长期都是极大的！虽然在阪神的大地震后，日本政策采取了积极的货币政策，房价也只跌去了2.6%，但是总体来说，在震区的房地产市场会出现一种有价无市的萧条景象，而这段时间可能持续好几年。