典型区域楼盘大调查：京城二手房价“触底”？

小徐614

典型区域楼盘大调查：京城二手房价“触底”？

(转帖)

2009.3.19



    进入3月份后，天气逐渐变暖，北京楼市也“暖风阵阵”。据北京市交易管理网数据显示，3月上半月（1日至15日）存量房住宅网签量为8173套，比2月1日至15日存量房住宅网签3911套翻了一番多；直追2月份一个月的网签水平；而此前2月份北京市存量房网上签约数量达到9373套，相比1月份的7548套上涨24%。

    2、3月份
京城二手房成交量持续上扬，二手房市场是大势反转还是阶段性反弹？二手房市场先于新房市场回暖的迹象是否再现京城？带着上述疑问，记者走访京城几家大型中介机构，就目前典型区域的成交热盘进行调查，一探京城二手房房价“触底”虚实。

    记者调查热卖二手房价格回归一年前

    记者从“我爱我家”获悉，目前包括中关村、CBD、劲松、天通苑、通州、马家堡、西直门、亦庄等12个典型区域的二手房交易活跃楼盘的成交均价都回归到一年前的水平，其中不少楼盘目前的成交价格与去年同期相比还降了1000至2000元/平方米（详见相关链接表格）。来自于“链家地产”市场研究部的统计数据显示，2月份京城二手房平均成交价格达到9873元/平方米，相比1月份上涨0.6%。“链家地产”市场研究部认为，尽管2月份成交意愿较为强烈，但还处于客户回暖初期，买卖双方的焦点依然在供需配对这一点上，对于价格上涨的预期并不强烈，成交价格与上期相比基本稳定。

    据了解， 2月份京城各大中介机构的成交房源主要集中在3至5年次新房，其中朝青、CBD、双井、丰台镇、刘家窑等典型区域二手房成交量涨幅多达4成。除初次置业者、新婚购房者等年轻群体的需求意愿在次新房上，贷款和税费的系列新政带来的优惠也刺激了5年内二手房的成交，因此这些具有地段优势和关注度高的楼盘价格成为衡量京城整体二手房价格的“参照物”。

    市场现状与房东议价再成难题

    一位计划在二环附近买房的朋友告诉记者：“2月初看的一套二手房报价还是22000元/平方米，结果上周再问房东就变成27000元/平方米，不买了，再看看吧。”这种情况并不是个别现象。“我爱我家”市场部主管李季透露，今年1月份多数二手房在买卖过程中与房东还比较好“议价”，但春节后二手房房东对未来楼市预期开始有信心，因此虽然报价没有涨很多，但是很难再谈“议价”的事宜。

    “链家地产”市场研究部认为，自2008年开始，二手房交易市场一直在低谷徘徊，主要源于客户需求量的大幅减少，尽管自2008年第四季度需求开始有所上升，但是整个市场已向买方市场倾斜的根本并未改变，而本月需求量的骤然上涨，则扭转了这一局面，让二手房市场重新回到卖方市场的局面中来，会直接影响下一个二手房成交周期的成交意愿及成交量，因此预计3月份二手房成交量将进一步上涨。值得警惕的是，“这种成交量持续上涨、卖方市场的局面很可能只是短期内的，包括未来几个月的成交量一直都是在消化2008年全年需求的积累。未来房东有可能还要经历第二个买方市场，重新回到议价市场。”21世纪不动产、中原地产等多位研究人士均表示，业主应谨慎提价，未来市场走势仍不明朗，不要过于打击买房人信心。

    专家预测新增买房需求有待各方刺激

    针对二手房成交大涨的市场现象，SOHO中国董事长潘石屹则认为目前判断回暖还为时尚早。他强调：“有人预测房地产市场的回暖在2009年将经历一个‘倒V字形’，但我不这样认为。房地产市场能不能回暖最重要的是取决于中国的经济能不能回暖，这才是房地产回暖持续下去的保障。我最担心的还是全球经济危机对中国经济的影响。”“链家地产”市场研究部主任王志伟认为，尽管2月份二手房成交达到了一个相对较大的量，但并未超越二手房市场成交峰值时期，并且从日均成交量来看，相比1月1日至24日成交量上涨不足一成，仅在8%左右。因此，未来几个月二手房市场成交是否会一路上扬，主要还取决于新增需求是否具备连续性和全面性。