社科院学者爆料：楼市调整将持续2017整年

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中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞

记者：今年以来，全国商品住房销量快速增长，前9月就比2015年全年销售量高出近20个百分点，与之对比的是开发投资增速却放缓，与往年情况很不一致。您能解释下吗？

倪鹏飞：之所以出现这种情况，我认为可能有以下几个原因：

第一，库存比较大，从开发商角度来看，后续投资可能面临很大风险。

第二，长期来看，2013年，中国居民人均就拥有了一套房，进入了一个饱和状态。这给开发企业提供了一个重要的参考。

第三，我认为可能与一二线城市供给制度有关，尤其是土地供给滞后，使得满足当下需求的供给没能跟上，这三个原因是关键。

但我们比较担忧的是，从长期来看，市场供应在进一步扩大，市场过剩逐步增加，开发商投资信心下降，这意味着单纯依靠房地产投资来带动经济增长的模式可能要结束了，不可持续了。

记者：那明年开发投资情况如何呢？

倪鹏飞：明年的形势和我们的担心又有所不同。首先，因为今年房地产投资反弹或者回升不太快，特别是一二线城市的投资没有跟上，这就为后续或明年一二线城市房地产投资增加带来了空间。

此外，今年8、10月，中央连续出台了农业人口市民化的财政和户籍政策。这有利于需求的增加，也可能有利于一二线甚至三四线投资的增加。

所以总体上我们判断，明年房地产的投资肯定低于今年，增长肯定低于今年。但是降的幅度不会太大，如果今年是6%左右的话，明年应该在5%到4%这个范围内。

记者：今年房地产呈现局部过热现象，一二线火爆，三四线仍面临较大去库存压力。如何处理空间错配问题？

倪鹏飞：之所以出现这种情况，基于两点原因。从客观上来看，中国进入城市化新阶段，这个新阶段一个重要特征，就是城市的大城市化，大都市化和城市集群化。未来我们的大城市可能还会进一步发展，虽然面临着城市病问题，但我们可以用多中心化来解决这个城市病的问题。

中小城市的发展，它集中在大城市的周边和城市区域内。城市人口向大城市聚集，向大都市聚集这是非常重要的趋势，但是过去我们采取的办法是限制大城市特别是限制特大城市发展的办法，不仅限制人口还限制土地的供应，大都市的人口在增加，需求在增加，但是供给在减少限制，这就导致了大城市的房价高，小城市供应多，但是需求少，所以房价低，出现了两极分化的情况。

我们要调整城市化发展的方针，放开大城市的限制，发展多中心的城市，要在大城市的周边发展中小城市，形成大中小建设的城市区域。基于房地产方面来看，要加大这个区域的土地供应。

从主观方面来讲，就是从政策的因素。之所以出现人口向大都市聚集，向行政级别高的城市聚集，是因为在政策上存在着行政公共服务行政上的差异，越是大城市行政级别高的城市公共服务越好。这就需要实现公共服务的均衡化，对中小城市要加大基础设施建设，加大公共服务供给，实现一个资源的平衡。通过服务均等化，减少人口向大城市过度聚集。

记者：您提到“驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源”，这个利益机制指的是什么？

倪鹏飞：中国利益机制涉及两个层面问题，比如发达国家就有一个层面，经济发展下降，相应采取货币扩张的政策，这就有可能导致资产价格上涨，资产价格的上涨就会吸引投资者继续投资，开发企业继续制造资产。一定程度到资产荒阶段，没有其他更多优质资产情况下，房地产是一个很好的选择，这就导致房地产价格上涨，这就是金融环境下的一个利益机制。

但中国除了这个利益机制外，还多了一个土地利益机制，即土地财政。政府垄断土地的市场，再加上在财政上，中央和地方实行分税制，地方财政收入过多依赖土地财政。此外，房地产开发也是一个垄断的体制。在土地市场上，地方政府和房地产商，地方政府是垄断的一方，在住房市场上，房地产商和老百姓，房地产商又是垄断的一方。再加上源头土地的垄断，通过拍卖推高房价，一环扣一环。

另外，结合金融的利益机制，投资房地产是有利的，经济下行的资产价格是上升的。这个源头从土地经过开发商再到房地产市场，它又是一个传导机制。资产价格上涨，地方政府开发商都还可以获得价格上涨的垄断收益。这两个机制结合在一起，就使得中国的房地产投资和投机的程度更加严重了。

记者：中国与日本此前房地产泡沫的情况对比，有什么可以借鉴的地方？

倪鹏飞：我们要借鉴日本的教训。日本的楼市调控主要是两个方面，一个是货币政策的调整和逆转，收紧货币但用力过猛，与此同时征收土地税收，使得市场雪上加霜，房价泡沫一下刺破导致一系列连锁反应，所以有了日本经济倒退的十年。

所以，我们在借鉴日本经验的时候，第一个原则就是让房地产泡沫软着陆，逐渐吸收泡沫，而不是一下刺破泡沫。在货币、财政、土地政策调整方面，做到既果断又要谨慎。这几个政策要很好搭配，比如说房产税问题，在房地产价格上涨过快城市，这个时机推出来是一个比较好的选择。

另外对金融方面的调控，目前还不宜采取巨大降成本的措施，采取的办法主要是堵住那些违规违法的资金进入房地产市场。特别银行，对于不规范的资金、信贷政策也要加以整合，比如零首付，低首付，在负利率基础上又采取八五折优惠等做法，都要采取措施进行清理。

记者：那么，您怎么评价这次密集调控政策？

倪鹏飞：两个方面，一个是从政策原则上来非常好，吸取前几年的经验和教训，比如围绕精准适时适度把握的原则，边调边看，分城施策，一个城市的不同区域进一步采取不同的策略等。

但是具体的政策措施方面，主要是以短期的调控为主，短期的效果可能会很好。形势危机的时候中央再下次行政命令，地方就会收敛。但如果形势发生一些变化就有许多不确定性了，比如宏观经济形势。地方政府原来实际上是推高房价的参与方，现在触动国家发展底线了，中央下行政命令，必须阻击房价过快上涨，地方政府又成了调控的参与方，形势一变，也许就“叛变”了，又变成推动方。从长期来看，目前的调控政策有一些不确定性。

记者：您觉得这轮调整周期会持续到多长时间？

倪鹏飞：按照惯常周期以及制度周期，一般是三年一个周期，上升期一年半，下降期一年半，如果其他条件不变的情况下，2017年整年都会是调整期。

记者：此轮密集调控会不会揠苗助长，造成热点一二线城市再次报复性反弹？

倪鹏飞：这种不确定性中有一个方面就可能造成将来报复性反弹，所以应该采取措施来防止这种趋势。

记者：具体措施是什么？

倪鹏飞：我们研究了很久，最后也达成了这样一个共识。关键是制度方面的问题，制度方面的漏洞导致了一个投资投机的利益机制。要打破投资投机的利益机制，最直接的建议就是建立适应房地产行业、土地市场利润平均化的市场调节机制。

为什么钱都往房地产转移，根本原因是利益过高。通俗来说，一个行业有垄断所以利益不平均，造成高额垄断利润，利润平均化就是要打破垄断进行竞争。总体上来说，这涉及三个层面的问题，即土地制度、金融制度、财税制度，这些支撑了房地产市场和土地市场的垄断，造成大规模的投资投机。

实际上要建立一个市场调节机制，为抑制投资投机创造条件。比如说税种方面，征收房地产税，对投机投资形成一定的压力。

此外还要建立建立与之配套的政府调控的一个完善机制，市场是千变万化的，尤其是在金融领域，房地产是一个金融产品，即使市场机制相对健全的美国也有房地产泡沫。

就中国而言，中央政府各部门之间，中央政府和地方政府之间，要有一套对市场能够非常敏感的反应机制，不是出了问题才去采取措施，而是提前引导市场向着我们预定的方向监控发展，即预期引导型。市场机制完善和调控机制完善相结合，房地产就是可控的，未来有可能实现长期平稳健康发展。