物美价廉的日本公营住宅

陈亮911

　　日本公营住宅是由国家和地方公共团体合作，用低廉的租金租赁给贫困低收入家庭，确保国民生活稳定和促进社会福利的住宅。这里的地方公共团体指下辖都道府县和市町村各级政府。中央政府和地方政府出资建设的公营住宅实际上和中国的廉租房没有太大的区别。

　　日本公营住宅约为200多万套，占所有住宅总数的4%多，每套住房面积在40至50平方米之间，多为两室一厅，供四口之家使用十分便利。日本公营住宅主要建于1966年至2006年，40年间日本按制定的8个“住宅建设五年计划”，调动政府和民间力量建设。2000年以后，住宅建设委托给民间的速度逐渐加快，很多自治体减少公营住宅建设，如石原慎太郎上任东京知事以来东京新建公营住宅为零。可以说，由于日本经济不景气，2000年后日本公营住宅建设进入退潮期。

　　公营住宅的入住者为低收入者，家庭平均月收入在20万日元以下，为了照顾老年人、残疾人及智障者，因此租金很低，原则是在入住者收入规定金额基础上，再加上位置系数、规模系数、经年系数和便利性系数，然后计算出结果。一般算下来，每月租金为2万日元左右，是相同地方相同面积的民间住房租金的1/4甚至1/5以下。

　　居住者每年提供收入报告书，根据收入报告书计算下一年的租金，如果入住者不提交报告书，租金将上涨，和近处的民房租金相同，如果连续两年收入超过标准，地方自治体将让入住者限期搬迁，过期不搬，要支付违约金，租金要比近处的民房高。对于残疾智障者公营住宅有租金特别减免制度。

　　日本的公营住宅房屋质量很好，抗震达标，有各种文化福利设施。保障房的土地由地方自治体购买，中央政府补助1/2，剩下来由地方政府筹资，公营住宅建设的位置大多不差，交通、医疗、购物、学校等，都是建设公营住宅时考虑的问题，在分配上严防造假，募集入居者要通过媒体和向所在地区居民发明信片等方式广而告之，凡符合条件者均可申请，但希望入住者平均是公营住宅房源的十倍以上，为防止有人说情和舞弊，采取抽签的方法，但因僧多粥少，抽到的概率仅为1/10左右。

　　现在日本的公营住宅存在问题是，老年人居多，维持老人之间交流有困难。收入超过标准按原则应该搬出，但有些仍在居住，更需要的人无法入住。公营住宅用国民的税金建造，维持管理费等用租金维持，租金不够的时候仍用税金填补，没有拥有公营住宅的国民认为是榨取税金，感到不公平；近年来，公营住宅迟交租金的现象严重，据国土交通省2007年数据统计，全国公营住宅没有按时交纳的租金达664亿1360万日元。

　　经济参考报　　2011-10-13