中国豪客抢购美地产受礼遇 过来人提醒注意防风险

陈浩海

2011年06月21日
      综合美国《世界日报》报道，美国房地产市场进入新低时期，美国本地居民仍对价格变动心存观望之际，一批批中国投资客早已络绎进场，其中许多出手阔绰的中国富豪，更成为南加豪宅市场、酒店、旅馆重量级买家，专卖此类房地产的开发商、房地产经纪，纷纷祭出迎合“陆客”喜好的销售服务。然而，亦有遭遇过炒房滑铁卢的过来人，提醒投资客们要注意风险。

　　中国豪客抢购南加旅馆 纽约商业楼宇中国买家最爱

　　国际商业不动产协会在今年暑假，即将接待20几个考察美西房地产市场的购屋团，考察的房地产包括商业不动产及大型住宅，考察团成员多来自中国上海、广州等沿海地区，行业则包括科技、传统制造、环保、房地产开发等业别。

　　近年在南加旅馆投资市场中，不少中资团展现实力。例如，深圳的新世界集团于2010、2011年，分别以6000万美元、9000万美元，买下洛杉矶市中心的万豪大酒店(Marriott Hotel) ，以及环球影城旁的喜来登大酒店(Sheraton Universal Hotel)。南加州中国台湾旅馆业同业公会会长邓永征指出，这波南加旅馆的投资热潮，以中国大陆投资客为主力，而且目前南加旅馆易手案件，多属大型旅馆、酒店，因为这些案件的价格降幅平均在25%至40%之间，中小型旅馆的价格反而不见明显下滑。

　　国际商业不动产协会董事许惠钦表示，目前南加有不少待价而沽的旅馆，三年前有上亿的价值，但目前都价格大幅下滑，有的价格甚至跌至三年前的五分之一，目前只卖2000万美元。华人聚集的亚凯迪亚市有一家旅馆，因无力偿还高达1亿美元负债，近期即将进行法拍，可望以二、三千万美元的价格拍出，目前即有不少华人已准备就位，等待进场竞标。

　　除了豪宅与公寓楼外，商业楼宇也是中国买家喜欢投资的房地产项目。像纽约曼哈顿Broad街70号的美国钞票公司大楼(American Bank Note Building)和华尔街72号AIG培训中心大楼，以及今年纽约市的几宗巨额商业楼宇买卖，包括第六大道1180号、麦迪逊大道650号和勒星顿大道600号这些楼宇，还有正进行买卖磋商的公园大道375号Seagram大楼这样地标性建筑，都渐渐落入中国买家手中。

　　作为华尔街72号卖方经纪的罗懿慧表示，当时有四位中国客户都对该幢大楼感兴趣，甚至有客户愿意出更高价格。目前正在交易中的一幢位于曼哈顿下城百老汇大道的商业楼宇要价1000多万美元，有三名中国买家看后都有意愿，并提出报价。罗懿慧发现，中国买家的购买力太强了，而且他们是“真的想买”。只要房地产经纪手中有商业地产楼宇，很快就有中国买家要求看楼。尤其最近几个月，中国买家询问商业地产的人数明显增加。

　　中国买家不仅购买意图强烈，而且准备充分。美国大型地产咨询服务公司Cushman & Wakefield的纽约地区资金市场部执行副总裁黄海伦(Helen Hwang，音译)在受访时表示，最近几年明显感觉到增加了很多亚洲投资者，尤其是从中国大陆、香港、台湾来的，对商业楼宇很感兴趣。这些商业楼宇的买家都非常成熟，对自己想购买的楼宇、买卖过程、收费多少、时间长短、以及步骤都非常了解，对市场动向也很敏锐，她对此感到非常惊讶。

　　赴美买房热华裔经纪抓商机 服务一条龙靠“贴心”树口碑

　　随着中国买家赴美投资房地产的逐渐增加，与之相关的房地产经纪、咨询、律师、税务、会计等也忙碌起来。

　　尽管中国买家购买力强大和购买意志强烈，但要从何处着手才能顺利买到房子，对中国买家来说却是个没有标准答案的现实问题。不少买家都是委托在美国的亲戚或朋友寻找相识的房产经纪，以求介绍房源，而这个经纪就“不得不”承担起教育、找房、过户、甚至房产管理等一系列责任。也有一些聪明的经纪，干脆就与自己熟悉的律师、会计等建立一条龙的服务，甚至开设公司专门提供针对中国客户的房地产购买管理全套业务，开发这一新的市场商机。

　　与大多数商业楼宇的“成熟”买家不同，基本上民用公寓或住宅楼的买家尚处在“初级阶段”，对美国的房地产交易或市场并不十分理解，比如成交时要交一定比率的过户费(closing cost)、从付款到拿到钥匙需要两个月的等待期、买了公寓后每月还要交维持费(maintenance fee)、买房交易一定要请律师做产权调查等。接待这些买家的房产经纪就不得不负担起“教育买家相关知识”的责任，一一答疑解惑。

　　除此之外，经纪还要保持高科技通讯能力，因为买家在最终成交前一般人都在中国，所以经纪需要通过多封电子邮件与买家沟通，包括从一开始的房源选择，至后来的购房后续服务等。有15年房地产经验的纽约房地产公司(Manhattan Global Properties)董事长碧珺(Joan Brothers)对中国文化从小就有接触，还会说一些中文，她表示，在帮助中国买家做买房决定前，她会与买家进行大量的电子邮件往来，一般而言，双方来回十几、二十封具有详细房产数据的电子邮件非常普通。然后，买家会请律师、朋友或自己到美国来看房。

　　虽然一些美国的大型房地产公司还没有“反应过来”，专门给中国投资者提供买房一条龙服务，但不少经验丰富的华裔经纪却已建立起自己的团队，从看房经纪、至税务、律师、移民专家都可以提供。她们戏称自己是“协调员”，需要告知买家到何时要做下一步、要提供投资市场策略的意见、甚至代客户出租房产等服务，房子坏了要代为找大楼管理公司修，收房地产税时要先代付等。这样“贴心”的服务使得这些经纪的名气在中国买家圈中直涨，回头客不断，令美国经纪望尘莫及。

　　还有一些专门成立服务中国买家的公司，碧珺的纽约房地产公司就是其中之一，他们的服务呈“一条龙”模式，从一开始的房产咨询和选择、成交中所需要的房产律师、到美国教育咨询顾问、国际税务专家、房产管理、甚至投资移民律师和银行贷款经纪等都有。因为很多购房者买了公寓并不是给自己住，而是作为投资出租用，但自己并不在美国或纽约，需要委托专人看管。

　　碧珺举了一个例子，有一对中国父母托该公司在炮台公园买了一户豪华公寓给自己在纽约读书的孩子住，孩子毕业后父母就打算把公寓卖掉，又托该公司，结果经纪前往公寓一看，吓了一跳，这孩子卫生习惯很差，公寓脏得不成样子，他们只能雇人把公寓从上至下清洁一番，最后才卖掉。还有不少买家是为了让孩子在美国受教育才买房，所以该公司为了帮助客户还常与教育咨询机构联系，提供教育信息。

　　随着中国买家对美国房地产市场的热情上升，已有房地产公司把分公司开设到中国，直接从中国招揽生意。买家在选择经纪和咨询公司时一定要小心，资深房地产经纪张冠纯建议买家，一定要找口碑好的经纪，帮助寻找贴近自己需求的房子，同时，还要找到好的专业人才，包括税务师、律师和顾问等，才能最有效地进行房地产投资。

　　炒房滑铁卢 过来人提醒投资客要注意风险

　　中国富人狂买美国房地产，不少人担心中国人是否会步上世纪80年代日本人后尘，一度甚至买下纽约洛克斐勒中心，最终却惨赔退市？

　　资深房地产业者王立平认为，80年代美国房价为高点，如今则是大跌低点，两者状况完全不同。

　　然而，另一位曾经前往美国投资房地产的孙先生，则以过来人的经验提醒投资客要注意风险。孙先生表示，两年前他贪图便宜，花40万美元买了位置并不好的一幢别墅，虽然房价相对来说可谓相当超值，现在也涨了一些；但是，近期由于生意投资需要用钱，准备转让这幢别墅，却发现并没想象中那么容易脱手，再算上每年要支付上万美元房产税，其实并不划算。

　　温州商人黄鑫于2009年在美国南加州买下了一幢独栋房屋，前有花园，后有泳池，总价才50万美元。这着实让温州老家的亲戚们羡慕了一把，也促成他的亲戚们纷纷报名参加海外购房团。直到接到代理公司要钱的电话，黄鑫才发现，在美国养一套别墅，绝不像在中国那么容易。报道援引《三湘都市报》引述黄鑫的话说，“每年地产税要交8000美元，小区管理费要3600多美元，房子的日常保养、草坪整理，一年也要1万多美元”，而收益却完全没有预想中的高。报导说，黄鑫的经历，在2008年前后中国买家的“海外炒房热”中并不少见。

　　在上海开办海外购房中介公司的陈志敏说，“以前中国人在海外买房，绝大多数都是‘以房养学’或者为移民做铺垫，但从2008年以后，单纯的投资成了海外买房的主要目的”。

　　温州人李华星说，在强烈的抄底冲动下，他2009年一次就在美国买下三套“法拍屋”。如今他却对自己的投资后悔不已。他说，“买房的时候，只去看过一次，后来才发现，房子旧，地段偏，为了用租金抵销日常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱已差不多”。更让他烦心的是，由于房子是在“穷人区”，他的租客已好几个月未付租金，“如果马上卖掉，还要付6%的中介手续费，更亏大了”。

　　地产经纪李明义说，“现在出国买房的中国人，大多学会先在中国找好经纪再出发了”。不过他认为，这样的进步还不够，海外买房的投资者，由于缺乏国际投资的经验，仍是凭借在国内炒房的惯性在操作。这种模式在国外很难行得通。他说，中国人在海外买房，仍存在很多误区，“他们在海外买房，首选就是市中心的小户型，这完全是照搬国内经验”，但在美国、日本、澳洲等国家，大城市市中心的地段若是不对，不仅增值慢，而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型。(陈慈晖 刘爽 胡明扬)