日本业界聚焦“中国人购房热” 盼解决三大瓶颈

陈浩海

2010年10月15日
      据日本新华侨报网报道，“东京看房五日游”、“考察日本三井不动产物件团”、“中国私营企业家日本房产研讨团”……各种名目有日本房产有关的中国旅游团、公务团正在频繁出入日本。日本媒体在惊呼，“中国要买下整个日本”。

　　一位中国金融界人士告诉记者，“中国人在海外购房虽然还没有像海外留学、海外就业那样成为一种‘热潮’，但已经开始初现端倪。”

　　面对众说纷纭的“中国人购房热”，《日本新华侨报》近日邀请了9家日本房地产行业的开发商、中介商、广告商、建筑设计公司在报社举行了题为“中国人游客与日本不动产业”的座谈会。

　　中国人在日购房的背景变化

　　在日中国人族群发生变化。据日本入国管理局统计数字表明，2009年底持有中国护照的在日中国人有68万人，预计到今年年底在日中国人的人数将达到85万人。在日华侨华人超过百万，成为日本社会里面“第一大外国人族群”已经成为不争的事实。这个族群在日本拥有的购置房产的力量，不容忽视。

　　旅日中国游客发生变化。为了振兴经济，日本政府不断降低中国游客的入境门槛，先是开放众人“团体游”，继而开放“家庭游”地陪游，接着开放“富裕层”个人游，再就是今年7月1日实施的旅游新政——年收入6万人民币的中国人都可以来日本旅游。有趣的是，日本外务省还煞有介事要求法务省、观光厅等部门不准泄露这个“收入标准”，因为一个国家对另外一个国家的公民设定入境的“收入标准”是不公平的，担心由此引起中国的反弹。今年，访日中国游客再次超过百万大关，应该没有问题。如果中日关系平稳发展，每年600万中国游客访问日本的目标也可以实现。平均每位中国游客在日本11万到36万日元的消费，让日本不得不算一算这笔“经济账”。当这些游客把目标转向日本不动产业界的时候，振兴的就不仅仅是日本的旅游经济了。

　　中国人海外购房的观念发生变化。毋庸讳言，数量可观的中国“富二代”正在海外读书。他们已经成为海外购房潜在的和现实的客户。在海外拥有一套自己的房产，是中国人的梦想之一。日本房产的上乘质量、日本房产周围的宜居环境、日本房产有关的法律健全，日本与中国的地理之近，都是中国人青睐日本房产的内在元素。
在这种背景下，日本的不动产业是如何看待在日华侨华人以及中国人购置房产的问题呢？

　　中国人购房付款最干净

　　PISCO株式会社专务取缔役水谷英喜介绍说：我们公司主要业务是搞建筑设计，也附带做房地产销售和公寓管理。我们曾经遇到这样一个事例。一位从中国哈尔滨回到日本的战争年代的残留孤儿，他的太太是中国人。回到日本后，他的太太工作很勤奋努力，她拼命工作的目的就是想购买自己的房地产。后来，这位中国太太在事业上达到了一定的成就，通过我们替她找到了满意的房地产，整个交易过程都很顺畅。我们注意到，在日本居住的中国人准备购房的时候，对日本的文化和商业习惯都有比较深入的了解。还有，就是中国人在支付房贷等方面非常守信用，用日本话说，就是中国人在付款方面“非常干净”，所以现在日本的不动产业界都愿意把房屋卖给中国人。

　　中国人在日本亿元购房已不新鲜

　　株式会社FANTASIO社长寺岛春星给大家讲述了这样的事情：“我在前年接待了一位姓姚的在日中国人女士。当时她用了五亿五千万日元的现金购买了我们公司所有的青山大楼。去年，这位姚女士让我们做中介，又购买了一栋价值一亿一千万日元的公寓大楼。从这里，我们看到了在日中国人的经济实力。”寺岛春星社长接着说，“当然，这是成功的例子。但不成功的事例我们也办过。我们看到，与中国人从事房屋买卖不成功的主要原因是两国民众的商业习惯不一样，比如说，在日本，详细说明购房合同内容这个流程是法律规定必须要做的，但是中国客人觉得听这个说明太花时间，也搞不清楚里面的专业用语，就不愿意遵守这个日本的商业习惯，最后导致合同无效。还有，就是在房地产保修年数、从中国汇款到日本的方式等问题上发生分歧。我曾经接待过一位上海企业家，由于在中国国内登记日本房地产的手续太繁琐，我就建议他在日本设立公司法人，这样在日本就能简便地办理房地产登记手续了。可是设立公司的过程中需要司法书士办理各种手续，并会发生很多费用，花的时间太长了，最后这位上海企业家失去了耐心放弃了在日本购买房地产的念头。”

　　中国人看中日本二手房

　　株式会社日本财讬营业部科长千代田晃一介绍到：我们公司既不是开发商也不是中介商，我们是二手房公寓投资运用的公司。大概从一年多前开始，我们就接到很多在日中国人的咨询电话，其中一些成为我们公司所有房地产的主人。但是，在那以后突然就没有咨询电话了，究竟是什么原因我们也不清楚。从这里，我们判断出在日中国人社会里面拥有一个需要日本二手房的市场。
　中日商业习惯不同影响成交

　　株式会社CHINTAI事业开发室经理张日成介绍到：我们是一家在日本和中国都设有公司的房地产广告公司。我本人体会是，中国人的商业习惯和做事方法与日本迥然不同，想法多，速度快，你要是跟不上他的节奏，那么你就会失去这个机会。我还感觉到很多中国人把国内的商业模式用在了日本房地产投资运用上，把在日本购买房地产想得过于简单了，日本房地产公司在接待时应该做好耐心解释的心理准备。

　　株式会社UPLINK的CEO菅谷爱子认为，日本房地产有关公司应该与在日华人经营的公司联手，在解释房产法律方面做好文字翻译、语言说明、网络介绍等各方面的工作。

　　株式会社LEAD-REAL ESTATE海外事业部负责人何洪英说：大约在两年前，我们社长看到中国人在日本投资房地产的趋势越来越大，就成立了现在这个海外事业部。为了吸引中国客人来日本投资房地产，我们曾去中国举行过说明会，参加过展示会。但是，现在遇到的是中国人在日本购房的签证问题，还有一个就是汇款问题。如何突破这两个瓶颈问题，已经是不得不考虑的了。  

　　六本木新城喜迎中国客户

　　旭化成HOMES株式会社开发营业本部贩卖部部长代理深濑洁介绍说：我们公司在六本木建造了高层公寓，一坪(日本的面积单位，相当于3.3平米)是600万日元。我们从今年2月份开始销售到现在为止，已经有七套房屋是由中国台湾人购买了。其中有居住在台湾的实业家，也有居住在日本的企业家，还有一位是由于他女儿在日本的大学留学，所以购买了六本木的公寓。他们都是一些名副其实的富豪，而且从我们实际的对应过程中发现，他们基本上都会说日语。

　　大家知道，在过去日本公司的社长、医生、律师、文艺界人士他们都会在六本木购买公寓。由于现在日本经济不景气，加上我们这个公寓平均单价都在两亿日元左右，所以平时连咨询电话都没有。现在，中国富裕层兴起日本房地产的“投资热”，我们这里的电话也热闹起来。为此，我们正在制作中文网站以及中文的宣传单。至于中国大陆人在这里的购房情况，出于对个人讯息的尊重，我在这里就不透露了。但是，我可以告诉各位，中国客户入居六本木高级公寓正在成为现实。

　　日本渴望解决三大瓶颈问题

　　整个座谈会气氛活跃。许多不动产商表示，为了迎接“中国人日本购房热”的真正到来，准备兵马未动，粮草先行，适时在日本和中国分别举办知识讲座、展示会，开办中文网页，编译中文说明、媒体投放广告等等。

　　还有的不动产商表示，希望日中两国政府能尽快地解决现在影响中国人购买日本房地产的三个关键问题，即“签证问题”、“汇款问题”、“银行房贷问题”，这些问题的解决，对于密切日中两国的经济以及提振日本的经济都是有益的。(单国宏 李殷伯 林道国 韩静 石爽)