中国人投资日本房地产掀高潮 不必有后顾之忧？

刘恒宝

2010年08月11日
       据日本《中文导报》报道，中国经济发展，个人资产增加，人民生活殷实，富裕层不仅在国内买房，也到国外投资房地产，正在形成一种影响世界的潮流。日本的房地产在泡沫经济崩溃后跌跌不休，迄今仍在谷底徘徊。不过日本已经形成了成熟的房产租赁市场，房产的性价比颇高，租金回报稳定。这些条件，使得近来中国人投资日本房地产掀起了一个小高潮。

　　相比于国人来日投资热潮，日趋稳定的在日华侨华人当然是近水楼台先得月。2000年以后，与国内的购房大潮相伴随，日益增长的定居型在日华人家庭也纷纷出手买房，其房产自有率不断攀升，在旅日外国人中位居前列。最近几年，华人在日买房出现了几个明显的动向：1、从第一代买房发展到第二代买房；2、从买第一套房到买第二套房；3、从买一户独居房到买一幢公寓楼；4、从买房用于居住到买房用于投资。

　　随着日本房地产市场重新启动、各种购房商业贷款纷纷出笼、针对外国人购房的条件和手续不断缓和，还有专为外国人提供服务的房产中介应运而生，在日华侨华人的购房热潮势必愈发高涨。

　　华人在日本为什么要买房？在日华人买房呈现怎样的形态和特点？

　　首先，中国人无论走到哪里，都有落地生根的特点。要生根，就得有自己的房子。中国人的传统意识是租房不如买房。租房的感觉，一是生活漂泊不安定，二是永远欠着别人的钱。其次，在日本租房，条件苛刻，规矩特多，使用上得时时小心，处处堤防，不如自己买个房用得舒畅舒心更舒服。其三、在日华人买房的目的很明确，或自住，或投资，只要每月还贷款低于租金，大部分华人都选择买房。

　　日本一家公司的专务取缔役玉城理惠多年来接触了不少华人客户，颇有心得。她向记者介绍了近年来华人在日买房的几种形态。

　　一、日本的房贷条件放宽，华人契约社员和打工者都可以贷款买房。七、八年前，只有取得日本国籍或取得永住身份的新华人才有资格申请贷款买房，但是近几年情况发生了变化。不仅在日本公司就职的外国人正社员可以贷款买房，契约社员和普通打工者买房的也不在少数。只要有在留签证，有正常的纳税记录，都可以申请银行的住宅贷款。许多年收入在400万日元，甚至300万日元的新华侨华人都成功贷款买房，成为了在日固定资产持有人。

　　二、第一代父母买房还款忙，华人二代买房者在增多。数年前，第一代来日的新华人刚刚买了房，进入安居乐业的生活状态；几年后，他们的儿女走上社会，甚至进入谈婚论嫁的阶段。父母一代还在还房贷，而子女们则开始谈论买房话题。

　　华人二代买房，一出手就有投资意识，不再局限于纯居住概念。一位在某著名大饭店打工六年的华人二代，只花了200日元的首付头金，就买下了2000万日元左右的中古“一户建”。他的想法是，日本的房子有年限，只有土地最值钱。买下中古小别墅，几年后贷款翻建新房，把父母接过来一起住，父母的现住房可以出租，获得稳定的租金收益

　　三、华人中小企业和个体经营者纷纷逢低购入中古小楼房，自住、办公、出租，三全其美。据介绍，日本对企业投资房地产的贷款年限放宽，对经营优秀的企业可放贷25年，一般的企业也可以放贷15年。华人经营者购入楼房，时价在一亿日元以下占多数，平均价格在6000-8000万日元左右。有一位华人以公司名义在东京都墨田区押上购得一幢九层中古楼房，实用面积约800平方米，价格8800万日元。随着附近正在建设的“东京天空树”新电视塔的与日增高，他的房子买入一年多时间，价格已涨了20%以上。不少从事文化活动的华人个体事业者，弃置前几年买入的第一套自住房，成栋购入中古楼房，正在形成一种潮流。

　　四、新华人在自住房以外，出于纯投资目的的购房者与日俱增。投资购房有两种，一是自付20-30%的头金，借用银行贷款购入小户公寓，或是木制小楼，全部租赁给留学生，年租金回报率可达10%以上。二是投资店铺，用于开设料理店、美容院、斯纳库、小居酒屋等小本经营，或是借给别人开店，投资回报率不菲。特别是在交通便利、中国人聚集比较多的地区，这样的投资物件非常具有吸引力。

　　玉城理惠回顾近几年在日华人买房大趋势时表示：十年以前，华人买房者大部分都是同日本人结婚的中国人配偶者，用日本人丈夫的名义和钱去买房；五年之前，在生活和工作上不断自立的新华侨华人开始买房，但面临制度上的一些障碍，贷款条件严格，办理手续繁多；现在，包括华人在内的外国人在日买房已经司空见惯，中国资金来日购置房地产也成为热门话题。无论是社会大环境还是个人经济情况，在日华人购买二套房，或是投资房地产，正在迎来最好的时机。

　　她说，更有华人为了孩子的教育和未来买房，让她特别感动。有一位华人厨师在新泻工作了近十年，最近为了让孩子入读横滨山手中华学校，单身赴任来到东京，特别选择在离学校较近的中华街买进一处近3000万的“一户建”，以供孩子居住。他自己则为了工作而奔走于东京与横滨之间。显然，父母为孩子的未来投资，买房也是一种好选择。

　　有关房地产专业人士介绍称，无论是同过去的泡沫顶峰时期相比，还是同当前火热的中国房产市场相比，日本的房价确实不贵。日本法律规定，上一代的资产在身后自然过户给下一代，6000万以下的财产可免遗产税。而且，日本的资产价格不是按市场价格来评估，而是按国家公布的地价来评估，这意味着即使现在购入时价2亿日元的房地产，30年后的资产价格也不过5000万——当然，如果身前赠与，那就需要支付高达44%的赠与税。这意味着，华侨华人在日买房投资，完全不必有后顾之忧。(杨文凯)