从"小事"看日本:日本式的"经济适用房"

maria0203

2010年03月05日

日本有一种住房，叫"公营住宅"，是专门用来解决低收入家庭住房困难的，我称之为日本式的"经济适用房"。可别小觑这"公营住宅"，它在缓解低收入家庭住房困难方面发挥的作用可不小。在日工作期间，我曾采访过一位做小时工的家庭主妇Ｙ女士，她一家曾住过２０多年政府提供的这类低房租公房，从她的住房经历中，我们对日本在解决低收入家庭住房难问题上所实施的一套行之有效的办法可略见一斑。

    解决住房难靠立法

    早在１９５１年６月，日本就颁布了《公营住宅法》，至今已修改了１４次，最新一次修改是２００７年５月。但是，"以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅"的宗旨始终如一。

    根据《公营住宅法》，东京都政府作为一项福利事业每年都在投资建房，由都政府建造并管理的这类公营住宅叫"都营住宅"。东京都下属各区、市政府建造并管理的叫"区营住宅"、"市营住宅"。Ｙ女士曾住过的低廉房租公房就是"都营住宅"。可以说，法律保证了公房租赁制度的公平合理，保证了住房困难的低收入家庭普遍受惠。

    什么人有资格租住低廉公房

    笼统地讲，无房户且家庭年收入低于一定标准的人有资格申请租用这类公房。细说起来又有有家属的家庭和单身家庭之分。

    从东京都城市规划局的网页上了解到，居住在东京、年收入在２７８万日元以下的两口之家的住房困难户有资格申请都营住宅。三口之家年收入在３１６万以下，四口之家在３５４万日元以下，五口之家在３９２万日元以下，六口之家在４３０万日元以下。而有申请资格的单身家庭一般是指在东京居住３年以上并符合一定收入条件的６０岁以上的住房困难者。

    Ｙ女士在上个世纪８０年代初就申请到了一套使用面积为３２平方米的都营住宅。据Ｙ女士讲，东京都每年都举行两次公房租用募集，并公布房源（有腾空旧房，也有新建房），符合条件者可提出申请。一般是由都政府中负责福祉事务的部门按申请者困难条件进行分配，但往往是一套住房会有几人或几十人同等条件的申请者，在这种情况下一般都通过抽签来决定。

   公房房租依收入而定

    与我们中国的"经济适用房"不同的是，日本的公房只租不卖，做到"专房专用"。这样，东京都才能长期维持一定的房源解决住房困难户。

    这类公房的房租与民间不动产公司的租赁房相比要低得多。有趣的是每套公房的房租因入住者的收入多少而定，这也有点像日本公立幼儿园的入托费，收入多者多交，收入少者少交。每年规定的日期内，入住公房者都要向都政府申报收入，都政府根据入住者上一年的收入情况定下一年的房租标准。（收入申报属实与否在日本都有相关法律制约）

    Ｙ女士最早租用的３２平米的都营住宅月租金只有１２９００日元，同样面积的民间住宅起码是这个数字的五、六倍。后来，Ｙ女士家庭收入有所增加，租用的公房面积也有所扩大，但由于有了小孩，仍属于低收入家庭，房租在很长一段时间都维持在３万日元以下。

    据来自日本国土交通省的资料，公营住宅的租金是依入住者的收入而设定的，基本上保证低收入者能够承担得起。

    公房租用年限与退房

    日本公房租用与管理的目的是要解决低收入家庭的实际住房困难，低收入家庭但住房不困难者（如继承房产者）、住房困难但属于中等收入家庭的人（可去民间不动产公司租房）都不在公房申请许可者之列。这就要求政府职能部门秉公执法，公正合理地进行公房分配；申请租用公房者依法如实申报收入以及相关信息。如此，才能保证住房困难者有房可住，专用公房不至于外流。

    那么，公房租用年限到底有多长？对家庭收入增加、已脱离了低收入阶层并还想继续享受低廉房租的人政府采取什么措施能让他将公房腾出呢？日本有一套切实可行的办法。首先，政府会根据你的收入情况不断在调整房租。你不属于低收入阶层了，你住的公房房租也与临近的民房租金看齐了。其次，政府还会向你推荐租用符合你收入情况的条件更好的诸如公社、公团（政府出资的事业单位）建造的公寓住房。但是，对于被要求腾房但仍不肯搬迁的人政府要课以更高的租金，最多可达到临近民房租金的两倍。一般很少发生强行搬迁事件，只有在住户不交房租（不存在交不起的情况，因为政府为你设定的房租是凭你的收入能支付得起的，即使无业者或丧失劳动能力者政府提供的救济费中也包含你的房租）或住户严重违反居住条例者有可能被强行搬迁。

    Ｙ女士租用的公房到了２００３年前后月租金已达到了近七万日元，原因是老大大学毕业后参加了工作，家庭收入情况有了改善。这时Ｙ女士开始考虑贷款买房了，再住条件相对差些而房租也失去优势的公房已没有了意义。２００３年，Ｙ女士贷款购得了新房将公房交回。

    向弱势群体倾斜

    Ｙ女士说，政府在解决低收入家庭住房困难方面，对一些享受政府低保者、有身残或智障（知弱）者的家庭等都有相应的优惠措施，在公房申请者条件、抽签等方面对弱势群体的照顾都有非常详细的规定。例如，家有坐轮椅者就会被考虑分配带有坡道和电梯的楼房住房；家里有老人或疑难病患者等在要求收入标准方面也会被放宽。像享受政府救济的无收入单身家庭（本人不到60岁）也可申请租用公房。家庭暴力的受害者在"家庭暴力受害者支援中心"或"妇女保护设施"接受保护的妇女在一定条件下也可申请租用公房。

    在东京都内，那些突然遭遇不测，比如发生火灾失去住宅的人也不必为无栖身之地发愁。遇到这种情况，东京都政府作为一种对受灾者应急支援向你提供公房的，不会问你的年收入多少，而且不需要有连带保人，不需要交保证金。一般可有偿（参照临近民营住宅租金）使用三个月，特殊情况下可一次性再延长三个月。

    Ｙ女士说，东京都政府的公房管理与使用，保护的是住房困难的低收入家庭，那些长期在公园等公共场所"安营扎寨"的无家可归者不属于这个范围。因为，这部分人并不是丧失了劳动能力而没有收入，而是选择了很另类的生活方式。他们或者是政府提供的工作不愿意去做，或者是提供的简易住房不愿意去住。政府保护的是丧失劳动能力、靠自力生活艰难的人，而不保护不愿做事的人（懒惰的人）。

    健全的法律是解决社会问题的根本保障

    在日本解决低收入家庭住房困难需要立法，修改相关法律也必须走法律程序。从廉价租金公房的建造、分配到管理，每个环节都有法可依。如果申请者不如实申报收入，如果政府部门的职员玩忽职守、徇私舞弊，那么其必须承担严重的法律后果。

    从日本解决低收入家庭住房困难的方方面面可以看出，社会问题的根本性解决在于健全社会法制。